Vor dreißig und vierzig Jahren war es nicht ungewöhnlich, dass ein Verkäufer seinen Käufer finanzierte, mit anderen Worten, die Notiz für den Käufer trug. Tatsächlich wurden viele dieser Verträge noch vor 20 Jahren erstellt, aber mit einem Hypothekenmarkt, der sich stark umkämpfte und darauf fokussierte, alle in ein Zuhause zu bringen, verschwanden die Verträge der Verkäufer.
Verkäuferverträge in den USA ließen aus zwei Gründen nach. Erstens könnten Käufer niedrigere Zinssätze und höhere Verhältniswerte zwischen Krediten und Zinsen finden, als die Verkäufer vernünftigerweise für das Risiko bieten könnten. Zweitens wurden die Verkäufer von der IRS-Behandlung begünstigt, was die Steuerdrohung der Kapitalerträge für jeden reduziert, der sein eigenes Haus verkauft.
Für eine pensionierte Person, die ihr eigenes Haus (und insbesondere eine Miet- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilie) verkaufen möchte, könnte es eine gute Gelegenheit sein, den Käufer zu finanzieren.
In Washington gibt es zwei Möglichkeiten, den Vertrag für einen Käufer zu tragen:
- Eine Treuhandurkunde und ein Schuldschein; Ägypten
- Ein Immobilienvertrag, alias Landvertrag.
Vorausgesetzt, dass der Verkäufer seine Sorgfaltspflichten gegenüber dem Käufer noch erfüllt (Kreditauskunft, Jobhistorie, Referenzen) und der Verkäufer eine angemessene Anzahlung erhält, kann ein Verkäufer einen höheren Zinssatz erhalten als ein Hypothekenmakler. Der höhere Zinssatz ist gerechtfertigt, da es sich um einen privaten Vertrag handelt und der Verkäufer das Risiko des Ausfalls und der Zwangsvollstreckung (oder des Verfalls bei einem Immobilienvertrag) trägt.
Die Risiken können durchaus akzeptabel sein, da der Verkäufer durch die Immobilie selbst gut abgesichert ist. Wenn der Verkäufer abschotten muss, verdient er wahrscheinlich noch mehr Geld, da er die Anzahlung und alle monatlichen Zahlungen einbehält und das Haus dann zu einem möglicherweise noch höheren Preis (oder zumindest dem gleichen Preis) weiterverkauft. Natürlich können nach einer Zwangsversteigerung einige Reparaturen erforderlich sein, aber es kann immer noch lukrativ sein, und in einem Markt, der sich verlangsamt hat, könnte dies der Schlüssel zum Verkauf des Hauses jetzt sein!
Wenn der Verkäufer jetzt viel Bargeld benötigt, hat er diese Option natürlich nicht. Ein letzter Tipp hier. Ein Verkäufer kann die Schuldschein- und Schuldscheindeckung mit einem leichten Abschlag an einen Warenkäufer verkaufen. Dies wäre eine Auszahlung (sprechen Sie mit Ihrem CPA über mögliche steuerliche Konsequenzen). Wie viel Rabatt? Das hängt vom Zinssatz, der Sicherheit, dem Kredit des Käufers usw. ab. Der Wettbewerb um gut besicherte Banknoten hat sich in den letzten 10 Jahren stark verschärft, und jetzt verkaufen einige Banknoten nur noch 1% bis 3% Rabatt. Das ist verdammt gut. Früher arbeitete ich für den größten Banknotenkäufer in Washington, und die Rabatte, die wir damals erzielten, waren viel höher (oft 30%).
Selbst ein Rabatt von 5% bis 7% auf eine 200.000-Dollar-Note kann gerade in diesem Markt noch sinnvoll sein. Und hier ist ein Supertipp: Sie können den Preis möglicherweise erhöhen, um einen Teil des Rabatts abzudecken. Jemand, der Sie als Verkäufer bitten muss, die Notiz zu tragen, ist jemand, der höchstwahrscheinlich zustimmt, einen Teil des Rabattes (oder den gesamten Rabatt) zum Kaufpreis hinzuzufügen.
Es ist gut, Ihre Optionen auf dem sich verändernden Immobilienmarkt von heute zu kennen. Seien Sie in all dem vorsichtig. Lassen Sie sich gut beraten, denn wie immer gibt es Fallen für die Unachtsamen.
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