Kurze Verkäufe sind eine harte Sache zu meistern. Nachdem verhandelt kurze Verkäufe in zentralen texas für fast 4 Jahre, unsere Firma, Superior Loss Mitigation, hat alles gesehen, Kreditgeber nicht einverstanden, Angebote und verursacht Abschottung über $ 1.000 oder weniger, Hausbesitzer, die einen kurzen Verkauf wollen, aber vernachlässigen, um thier Papierkollektion zusammen, Käufer, die zusammen mit einem Makler auf der Suche nach kurzen Verkäufen zu kaufen, nur um zu sagen, sie wollen nicht auf den Deal warten, um zu verhandeln, Telefon-Hold-Zeiten von über einer Stunde, Kreditgeber Vertreter sagen uns sie "don 'T do short Verkäufe', und kleine lokale Firmen, die ein Pfandrecht für ein paar tausend Dollar halten, die sich weigern, ihre Position aus Trotz, etc. etc. freizugeben. Wenn Sie an ein kurzes Verkaufsszenario denken können, haben wir wahrscheinlich gesehen Es und behandelte es.
Während der Hunderte von Leerverkäufen, die wir ausgehandelt haben, die Hunderte von Treffen mit Hausbesitzern und die Tausende von Telefonaten mit Banken, Realtors und potenziellen Käufern, einer der Fragen, die wir am häufigsten gestellt werden, ist: "Wie lange d O kurze Verkäufe nehmen Die Antwort auf diese Frage ist leider ein sehr geladener.
Im allgemeinen Sinne, im Durchschnitt dauert es etwa 3-5 Monate, um von Anfang bis Ende zu vervollständigen. Aber je nach Komplexität des Leerverkaufs kann mehr Zeit benötigt werden. Hier sind nur einige.
1) Mehrere Hypotheken. Wenn es 2 oder mehr Hypotheken auf dem Grundstück gibt, müssen alle Kreditgeber in Übereinstimmung mit den Bedingungen von hte Leerverkäufe sein. Nun, Sie würden denken, dass wäre nicht eine große Sache, da beide Kreditgeber stehen, um mehr Geld zu verlieren, wenn das Eigentum geht durch Abschottung (vor allem die 2., da sie am Ende mit dem großen Gänse Ei, $ 0). Allerdings ist die meiste Zeit die 1. Hypothek Bank ist die eine Abschottung auf dem Grundstück, so dass sie zu "diktieren", was die anderen Pfandbriefen zu schließen … ein "wie es, oder klopfen es" -Szenario zu bekommen. Ihre Haltung ist: "Hey, wir sind die Abschottung, und wenn wir das tun, bekommt der 2. nichts. Wenn wir diesem kurzen Verkauf zustimmen, werden wir unsere TAKE und ihre GET entscheiden." Also, der gesunde Menschenverstand würde vorschlagen, dass, wenn der 1. sogar 5 oder 10% von dem, was der 2. Pfandgeber als Auszahlung beim Abschluss des Leerverkaufs verlieh, dass die 2. wäre OK mit dem seit ihrer Alternative ist, um $ 0 bei Abschottung zu bekommen. Dies war früher bei den meisten Verkäufen der Fall. Nicht mehr Die 2. Pfandbriefe haben so viel Geld auf nationaler Ebene verloren, um Zwangsvollstreckungen, dass sie jetzt zurückdrücken für mehr als die 1. Hypothek "Zuteilung". Und oft kommen sie mehr von der Deal, ob es vom Käufer bei der Schließung kommt, schickt der Hausbesitzer in einer pauschalen Zahlung auf ihre Schulden vor dem Schließen, oder die Realtoren beteiligt einen Beitrag zur 2. von ihrer Kommission. Wir haben auch kurze Verkäufe ausgehandelt, in denen der 2. Pfandbrief nicht zufrieden sein konnte, egal was. Dies ist, wo der gesunde Menschenverstand zerbricht, denn anstatt die $ 2k, $ 4k oder $ 5k zu nehmen, sind sie bereit, $ 0 zu akzeptieren. Das alles auszuprobieren, kann dem Prozess einen weiteren Monat hinzufügen.
2) IRS Liens. Es versteht sich von selbst, dass jeder unserer Kunden eine Art finanzielle Härte erlebt. Die meisten der Zeit Jobverlust ist der Täter, und mit erweiterten Jobverlust, können einige unserer Kunden nicht zahlen ihre Einkommenssteuern entweder und finden sich mit IRS Pfandrechte an die Immobilie angeschlossen. Ich habe Verhandlungsführer in der Hypothek Unternehmen sagen uns, dass diese sind "Deal Mörder" und nutzlos zu adressieren. Nicht so. Was oft missverstanden wird, ist, dass die IRS Pfandrechte Pfandrechte gegen die PERSON für unbezahlte Einkommensteuern sind, nicht gegen das eigentliche Eigentum. Wenn es dem IRS gezeigt werden kann, dass sie nichts von ihrem Pfandrecht zu einer Eigenschaft, die für einen kurzen Verkauf abgeschlossen wurde, zu gewinnen, werden sie entfernen es die meiste Zeit. Ist es einfach zu tun Nicht wirklich, aber deshalb ist ein kurzer Verkaufsspezialist nötig, um diese schwierigen Situationen zu navigieren. Die meisten Realtors und Investoren, die sagen, sie können "verarbeiten" kurze Verkäufe, sind stumped, wenn sie in diese Art von Problem laufen.
Es gibt viele andere Faktoren in einem Leerverkauf, der zusätzliche Verzögerungen in der Zeitachse wie Urteile, Steueranzüge, Mechanik Pfandrechte, Wasser verursachen kann Weichspüler Pfandrechte, Mechaniker Pfandrechte, etc. Darüber hinaus können die Käufer auch Verzögerungen verursachen, wenn ihre Finanzierung nicht vollständig genehmigt ist PRIOR auf der Suche nach einem Leerverkauf Eigentum. (Hier ist ein kurzer Tipp … wenn man ein Angebot auf einen Leihverkauf bekommt, verhandeln Sie, verlangen, dass der Käufer alles in Bezug auf ihre Finanzierung außer für ihre Zinssperre, ihre Einschätzung und ihre Inspektion getan hat Die Kurzzeitgenehmigung, ziehen Sie den Auslöser auf diese Dinge zu helfen sicherzustellen, dass Sie pünktlich schließen.)
Überprüfen Sie unsere unsere Video-Serie, wo wir alle die am häufigsten gestellten Fragen, die wir in unserem Büro in Bezug auf kurze Verkäufe . Wir hoffen, dass die Aufklärung der Missverständnisse, Missverständnisse und die Bereitstellung von Bildung über kurze Verkäufe wird dazu beitragen, mehr von ihnen geschlossen und mehr Abschottung vermieden. Siehe unseren Link unten.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Aaron Ayotte