Immobilienmakler und das Internet – So kaufen und verkaufen Sie heute Immobilien

Damals und heute

Vor zehn Jahren hätte die Suche nach Immobilien im Büro eines lokalen Immobilienmaklers oder mit einer Fahrt durch die Stadt begonnen. Im Büro des Maklers würden Sie einen Nachmittag damit verbringen, Seiten mit aktiven Immobilienangeboten des lokalen Multiple Listing Service (MLS) durchzublättern. Nachdem Sie die gewünschten Immobilien ausgewählt haben, würden Sie viele Wochen damit verbringen, jede Immobilie zu besichtigen, bis Sie die richtige gefunden haben. Das Auffinden von Marktdaten, um die Preisvorstellung beurteilen zu können, würde mehr Zeit und mehr Fahrzeit in Anspruch nehmen, und Sie könnten möglicherweise immer noch nicht alle Informationen finden, die Sie benötigen, um sich mit einem fairen Marktwert wirklich vertraut zu machen.

Heutzutage beginnen die meisten Immobiliensuchen im Internet. Eine schnelle Stichwortsuche bei Google nach Standort wird Ihnen wahrscheinlich Tausende von Ergebnissen bringen. Wenn Sie auf einer Immobilienwebsite eine interessante Immobilie entdecken, können Sie sich normalerweise Fotos online ansehen und vielleicht sogar einen virtuellen Rundgang machen. Sie können dann auf anderen Websites nachsehen, z Finden Sie heraus, welche Geschäfte Sie zu Fuß erreichen können – alles ohne das Haus zu verlassen!

Obwohl die Ressourcen im Internet praktisch und hilfreich sind, kann ihre richtige Verwendung aufgrund der Menge an Informationen und der Schwierigkeit, ihre Richtigkeit zu überprüfen, eine Herausforderung darstellen. Zum Zeitpunkt des Schreibens ergab eine Suche nach "Denver Real Estate" 2.670.000 Websites. Selbst eine stadtteilspezifische Suche nach Immobilien kann leicht Tausende von Websites liefern. Wie kann ein Investor bei so vielen Online-Ressourcen diese effektiv nutzen, ohne sich zu verzetteln oder mit unvollständigen oder schlechten Informationen fertig zu werden? Ob Sie es glauben oder nicht, zu verstehen, wie das Immobiliengeschäft offline funktioniert, macht es einfacher, Online-Immobilieninformationen und -strategien zu verstehen.

Das Immobiliengeschäft

Immobilien werden in der Regel entweder über einen zugelassenen Immobilienmakler oder direkt vom Eigentümer gekauft und verkauft. Der überwiegende Teil wird über Immobilienmakler gekauft und verkauft. (Wir verwenden "Agent" und "Makler", um denselben Fachmann zu bezeichnen.) Dies liegt an ihrem Immobilienwissen und ihrer Erfahrung und, zumindest historisch, an ihrem exklusiven Zugang zu einer Datenbank mit aktiven Immobilien zum Verkauf. Der Zugriff auf diese Datenbank mit Immobilienangeboten war die effizienteste Möglichkeit, nach Immobilien zu suchen.

Die MLS (und CIE)

Die Datenbank von Wohn-, Grundstücks- und kleineren einkommenserzeugenden Immobilien (einschließlich einiger Gewerbeimmobilien) wird allgemein als Multiple Listing Service (MLS) bezeichnet. In den meisten Fällen können nur Immobilien, die von Mitglieds-Immobilienmaklern gelistet sind, einem MLS hinzugefügt werden. Der Hauptzweck eines MLS besteht darin, den Mitglieds-Immobilienmaklern die Möglichkeit zu geben, anderen Mitgliedsmaklern Entschädigungsangebote zu unterbreiten, wenn sie einen Käufer für eine Immobilie finden.

Zu diesen Zwecken gehörte nicht die Ermöglichung der direkten Veröffentlichung der MLS-Informationen für die Öffentlichkeit; Zeiten ändern sich. Heutzutage sind die meisten MLS-Informationen in vielen verschiedenen Formen direkt über das Internet für die Öffentlichkeit zugänglich.

Gewerbeimmobilien-Inserate werden auch online angezeigt, aber aggregierte Gewerbeimmobilien-Informationen sind schwer fassbar. Größere MLS betreiben oft einen kommerziellen Informationsaustausch (CIE). Ein CIE ähnelt einem MLS, aber die Agenten, die die Einträge zur Datenbank hinzufügen, müssen den anderen Mitgliedern keine bestimmte Art von Vergütung anbieten. Die Vergütung wird außerhalb der CIE ausgehandelt.

In den meisten Fällen können Immobilien zum Verkauf durch Eigentümer nicht direkt zu einem MLS und CIE hinzugefügt werden, die normalerweise von REALTOR-Verbänden verwaltet werden. Das Fehlen einer verwalteten zentralisierten Datenbank kann das Auffinden dieser Eigenschaften erschweren. Traditionell werden diese Immobilien gefunden, indem Sie herumfahren oder nach Anzeigen in den Immobilienangeboten der lokalen Zeitung suchen. Eine effizientere Methode zum Auffinden von Immobilien zum Verkauf durch Eigentümer ist die Suche nach einer Website zum Verkauf durch Eigentümer im geografischen Gebiet.

Was ist ein REALTOR? Manchmal werden die Begriffe Immobilienmakler und REALTOR synonym verwendet; sie sind jedoch nicht gleich. EIN REALTOR ist ein lizenzierter Immobilienmakler, der auch Mitglied der NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS ist. REALTORS sind verpflichtet, einen strengen Ethik- und Verhaltenskodex einzuhalten.

Informationen zu MLS- und CIE-Immobilienlisten waren in der Vergangenheit nur in Papierform verfügbar und, wie bereits erwähnt, nur direkt für Immobilienmakler, die Mitglieder einer MLS oder CIE sind, verfügbar. Vor etwa zehn Jahren gelangten diese wertvollen Immobilieninformationen ins Internet. Dieses Rinnsal ist jetzt eine Flut!

Ein Grund dafür ist, dass die meisten der etwa 1 Million REALTORS über Websites verfügen, und auf den meisten dieser Websites werden unterschiedliche Mengen der lokalen MLS- oder CIE-Eigenschaftsinformationen angezeigt. Ein weiterer Grund ist, dass es viele Nicht-Immobilienmakler-Websites gibt, die auch Immobilieninformationen anbieten, einschließlich Websites zum Verkauf durch Eigentümer, Websites für Zwangsvollstreckungen, regionale und internationale Listing-Sites, County-Assessment-Sites sowie Bewertungs- und Marktinformationen Websites. Die Flut von Immobilieninformationen ins Internet macht die Informationen definitiv zugänglicher, aber auch verwirrender und anfälliger für Missverständnisse und Missbrauch.

Immobilienmakler

Trotz der Flut an Immobilieninformationen im Internet werden die meisten Immobilien immer noch direkt über Immobilienmakler verkauft, die Immobilien in der lokalen MLS oder CIE auflisten. Diese Immobilienangebote bleiben jedoch nicht mehr lokal. Das Internet ist seiner Natur nach ein globaler Marktplatz und lokale MLS- und CIE-Einträge werden normalerweise zur Anzeige auf vielen verschiedenen Websites verbreitet. Viele besuchen beispielsweise die Website der NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS, http://www.realtor.com, und auf der Website des lokalen Immobilienmaklers. Außerdem kann die Auflistung auf der Website einer lokalen Zeitung angezeigt werden. Im Grunde ist das Internet nur eine andere Marketingform, die der Immobilienmakler von heute anbietet, aber es hat eine viel größere Reichweite als die alte Printwerbung.

Neben dem Internet-Marketing können Listing-Agenten dem Verkäufer auch bei der Preisfindung helfen, offene Häuser veranstalten, den Verkäufer über interessierte Käufer und Angebote informieren, den Vertrag aushandeln und beim Abschluss helfen. Wenn ein Agent all diese Dienstleistungen erbringt, spricht man von einer Full-Service-Listing-Vereinbarung. Während Full-Service-Listing-Arrangements die gebräuchlichste Art von Listing-Arrangements sind, sind sie nicht mehr die einzige Option.

Veränderungen in der Technologie hinter dem Immobiliengeschäft haben dazu geführt, dass viele Makler ihre Art und Weise ändern, wie sie Geschäfte machen. Dies ist zum großen Teil auf den sofortigen Zugriff der meisten Verbraucher auf Immobilienangebote und andere Immobilieninformationen zurückzuführen. Darüber hinaus haben das Internet und andere Technologien einen Großteil des Marketing- und anfänglichen Suchprozesses für Immobilien automatisiert. Verbraucher können sich beispielsweise Immobilien online ansehen und Anfragen per E-Mail stellen. Makler können automatisierte Programme verwenden, um Angebote an Verbraucher zu senden, die ihren Immobilienkriterien entsprechen. Daher schränken einige Agenten jetzt die von ihnen angebotenen Dienstleistungen ein und ändern ihre Gebühren entsprechend. Ein Makler kann anbieten, die Immobilie im MLS zu inserieren, aber nur begrenzte zusätzliche Dienstleistungen anbieten. In Zukunft können einige Immobilienmakler Dienstleistungen eher à la carte anbieten.

Aufgrund der Fülle an Immobilieninformationen im Internet sollte man sich heute bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers die besonderen Dienstleistungen des Maklers sowie die Tiefe seiner Erfahrungen und Kenntnisse in der jeweiligen Immobilienbranche ansehen. Es geht nicht mehr nur um den Zugang zu Immobilienangebotsinformationen. Käufer und Verkäufer fanden in der Vergangenheit Agenten durch Empfehlungen von Freunden und Familie. Das Internet bietet jetzt Möglichkeiten, qualifizierte Agenten direkt zu finden oder die Biografie eines Agenten, der an Sie verwiesen wurde, offline zu recherchieren. Eine solche Site, AgentWorld.com, wird schnell zum LinkedIn oder Facebook für Immobilienmakler. Auf dieser Site kann ein Agent sein Profil personalisieren, einen Blog starten, Fotos und Videos posten und sogar kostenlos einen Link zu seiner Website erstellen. Sobald einzigartige Inhalte zu ihrer Profilseite hinzugefügt wurden, bemerken die Suchmaschinen!

Einige haben argumentiert, dass das Internet REALTORS und die MLS weniger relevant macht. Wir glauben, dass dies auf lange Sicht falsch sein wird. Es kann die Rolle des Maklers ändern, aber sachkundige, qualifizierte und professionelle MAKLER relevanter denn je machen. Tatsächlich ist die Zahl der Immobilienmakler in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Kein Wunder, das Internet hat lokale Immobilien zu einem globalen Geschäft gemacht. Abgesehen davon, ob Internet oder nicht, die einfache Tatsache bleibt, dass der Kauf von Immobilien für die meisten Menschen der größte Einzelkauf in ihrem Leben ist (oder für viele Anleger der größte Mehrfachkauf ihres Lebens) und sie fachkundige Hilfe benötigen. Die MLS bleibt die zuverlässigste Quelle für Immobilienangebote und verkaufte Informationen und ermöglicht weiterhin eine effiziente Vermarktung von Immobilien. Welche Funktion haben also alle Online-Immobilieninformationen?

Online-Immobilieninformationen sind ein großartiges Rechercheinstrument für Käufer und Verkäufer und ein Marketinginstrument für Verkäufer. Bei richtiger Nutzung können Käufer durch eine schnelle Immobilienrecherche Zeit sparen und letztendlich bessere Investitionsentscheidungen treffen. Verkäufer können den Markt effizient recherchieren und fundierte Entscheidungen über die Beauftragung eines Maklers und die Online-Vermarktung ihrer Immobilien treffen. Der nächste Schritt besteht darin, zu wissen, wo Sie online nach den besten Ressourcen suchen können.

Internet-Strategien

In den folgenden Abschnitten geben wir Strategien und Tipps, wie Sie das Internet nutzen können, um zum Verkauf stehende Immobilien zu finden und Informationen zu recherchieren, die für Ihre Kaufentscheidung relevant sind. Es gibt viele Immobilien-Websites, aus denen Sie wählen können, und obwohl wir keine bestimmte Website unterstützen möchten, haben wir festgestellt, dass die hier aufgeführten Websites in den meisten Fällen gute Ressourcen sind oder so beliebt sind, dass sie erwähnt werden müssen. Eine Möglichkeit, die Genauigkeit einer Website zu testen, besteht darin, nach Informationen zu einer Immobilie zu suchen, die Sie bereits besitzen.

Immobilien zum Verkauf finden

Trotz des weit verbreiteten Zugangs zu Immobilienangeboten glauben viele, dass MLS-Datenbanken weiterhin die vollständigste und genaueste Quelle für Immobilieninformationen bieten. Die meisten MLS verteilen jetzt Inhalte an andere Websites (die hauptsächlich von Immobilienmaklern betrieben werden). Ein ausgezeichneter Ausgangspunkt für von MLS stammende Inhalte ist die nationale NAR-Website realtor.com, die auch die beliebteste Website für die Suche nach Immobilienangeboten ist. Praktisch alle lokalen und regionalen MLSs haben eine Vereinbarung mit realtor.com getroffen, um einen Großteil ihres aktiven Angebotsbestands anzuzeigen.

Einige lokale und regionale MLS-Systeme verfügen auch über eine öffentlich zugängliche Website. Um jedoch vollständige Informationen zu erhalten, müssen Sie höchstwahrscheinlich noch einen qualifizierten REALTOR vor Ort finden. Viele lokale Immobilienmakler stellen ihren Kunden (per E-Mail) auch neue Inserate zur Verfügung, die in das MLS eingegeben werden, die ihren vordefinierten Kriterien entsprechen. Dies kann für einen vielbeschäftigten Käufer sehr hilfreich sein.

Es gibt auch viele Websites, die sowohl von Immobilienmaklern aufgelistete als auch von Eigentümern zum Verkauf angebotene Immobilien anzeigen. Zu den beliebtesten Websites gehören zillow.com und trulia.com. Diese Seiten bieten auch andere Dienste an. Beispielsweise ist zillow.com am besten für seine Funktion zur sofortigen Immobilienbewertung bekannt und trulia.com für die Bereitstellung historischer Informationen. Eine weitere Quelle für zum Verkauf stehende Immobilien sind die staatlichen, regionalen und lokalen Websites, die mit Maklerunternehmen verbunden sind. beispielsweise remax.com oder prudential.com. Suchmaschinen wie yahoo.com und Kleinanzeigenseiten wie craigslist.com haben ebenfalls eine große Anzahl aktiver Immobilieneinträge.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen diesen Websites besteht darin, wie viele Informationen Sie anonym abrufen können. Bei trulia.com können Sie beispielsweise bis zu einem gewissen Punkt anonym einkaufen, müssen dann aber auf die Website des Agenten klicken, um weitere Informationen zu erhalten. Viele neue Immobiliensuchmaschinen ermöglichen es Ihnen, Inserate zu sichten, ohne ein Formular ausfüllen zu müssen. Die beste Strategie besteht darin, einige der oben aufgeführten Websites zu durchsuchen, um interessante geografische Gebiete oder Preisklassen zu finden. Wenn Sie sich mit einer Immobilie ernsthaft beschäftigen, ist es an der Zeit, einen qualifizierten REALTOR Ihrer Wahl zu finden, um eine vollständige Suche im lokalen MLS durchzuführen.

Es schadet auch nie, auf die altmodische Art zu suchen, indem Sie durch die Viertel fahren, die Sie interessieren. Es gibt keinen Ersatz dafür, physisch, nicht virtuell, den Block zu gehen, wenn Sie eine ernsthafte Investitionsentscheidung treffen. In diesem Sinne sind Immobilien immer noch ein sehr lokales Geschäft und das Stehen vor der Immobilie kann zu einer ganz anderen Entscheidung führen als das Betrachten eines Webseitenausdrucks.

Bewertung von Immobilien

Wie bereits erwähnt, ist die sofortige Immobilienbewertung von zillow.com eines der beliebtesten Immobilientools. Geben Sie einfach eine Adresse ein und Sie erhalten einen Eigenschaftswert. Es zeigt sogar das Auf und Ab der Preise und zeigt das letzte Verkaufsdatum (einschließlich des Preises) und die Grundsteuern an. Es gibt andere Websites, die ähnliche Tools wie housevalues.com und homegain.com anbieten. Leider verwenden viele Menschen diese Schätzwerte allein, um Verkaufspreise, Angebote und Gegenangebote zu rechtfertigen. Dies sind jedoch nur grobe Schätzungen, die auf einer Formel basieren, die die lokalen Verkaufsinformationen des Landkreises enthält. Diese Schätzungen können über einen kurzen Zeitraum stark schwanken und scheinen nicht immer die tatsächlichen Marktveränderungen zu verfolgen, die normalerweise langsamer verlaufen. Darüber hinaus berücksichtigen diese Schätzungen nicht automatisch Umbauten oder Renovierungen von Immobilien oder andere immobilienspezifische oder lokale Veränderungen. Das soll nicht heißen, dass diese Seiten nicht nützlich sind. Tatsächlich sind sie großartige Ausgangspunkte und können in vielen Fällen einen guten Standardwert bieten.

Wenn es darum geht, einen genaueren Wert für eine bestimmte Immobilie zu erhalten, gibt es andere Strategien, die vertrauenswürdiger sind. Eine besteht darin, direkt auf die Website Ihres Landkreises zu gehen. In den meisten Fällen bietet der Bereich des County Assessors der Website Verkaufs- und Steuerinformationen für alle Immobilien im County. Wenn Sie eine bestimmte Immobilie recherchieren oder Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien vergleichen möchten, sind die Seiten der lokalen Gutachter sehr hilfreich. Wenn Sie die Website eines Landkreises besuchen, erhalten Sie Informationen direkt von der Quelle. Die meisten Landkreise veröffentlichen heute Immobilieninformationen auf ihren Websites. Oftmals können Sie nicht nur den Preis sehen, den ein Vorbesitzer bezahlt hat, sondern auch den geschätzten Wert, die Grundsteuern und Karten. Einige Bezirksgutachter fügen jetzt auch ein Markt- und Immobilienbewertungstool hinzu.

Angesichts der Bedeutung der Bewertung für Investitionen erinnern wir Sie auch an die beiden wichtigsten Bewertungsmethoden (ohne Internet): Immobilienmakler und Gutachter. Die Zusammenarbeit mit einem lokalen REALTOR ist eine genaue und effiziente Möglichkeit, Wertinformationen für eine Immobilie zu erhalten. Während einer der Hauptzwecke des MLS darin besteht, die aktiven Immobilienangebote seiner Mitglieder zu vermarkten, sammelt das System auch Verkaufsinformationen für diese Angebote. REALTOR-Mitglieder können diese Verkaufsinformationen abrufen und vergleichbare Marktanalysen (manchmal auch CMAs genannt) erstellen, die eine hervorragende Momentaufnahme des Marktwertes einer bestimmten Immobilie in einem bestimmten Gebiet liefern.

Schließlich ist der genaueste Weg, eine Immobilie zu bewerten, die Erstellung eines Gutachtens durch einen zertifizierten Gutachter. Ein Gutachter überprüft in der Regel sowohl die verkauften Informationen im MLS-System als auch die Bezirksinformationen und analysiert dann die Informationen, um eine Bewertung für die Immobilie basierend auf einer oder mehreren genehmigten Bewertungsmethoden zu erstellen. Diese Bewertungsmethoden können einen Vergleich ähnlicher Immobilien umfassen, die um Unterschiede zwischen den Immobilien bereinigt sind, die Kosten für den Ersatz der Immobilie bestimmen oder bei einer ertragsbringenden Immobilie einen Wert auf der Grundlage des mit der Immobilie erzielten Einkommens bestimmen.

Die Nachbarschaft

Es gibt viele Möglichkeiten, wie das Internet Ihnen helfen kann, einen Überblick über eine bestimmte Nachbarschaft zu erhalten. Volkszählungsdaten finden Sie beispielsweise unter census.gov. Sie können sich auch den Nachbarschaftsratgeber auf Websites wie outside.in ansehen oder lokale Blogs überprüfen. Ein Blog ist eine Website, auf der Personen durch das Posten und Beantworten von Nachrichten Themen diskutieren. Suchen Sie zunächst auf placeblogger.com und kcnn.org/citymediasites.com nach einem Verzeichnis mit Blogs. Trulia.com hat eine "Heat Map", die zeigt, wie heiß oder kalt jede Nachbarschaft ist, basierend auf Preisen, Verkäufen oder Beliebtheit bei den Site-Benutzern.

Schulen

Wenn es um den Verkauf von Wohnimmobilien oder Mietobjekten für Familien geht, macht die Qualität des Schulbezirks einen großen Unterschied. Es gibt viele Websites, die sich mit Schulinformationen befassen. Besuchen Sie greatschools.net oder schoolmatters.com. Die meisten lokalen Schulbezirke haben auch ihre eigene Website. Diese Websites enthalten eine Vielzahl von Informationen über die öffentlichen Schulen und den Schulbezirk, einschließlich der demografischen Daten des Bezirks, der Testergebnisse und der Elternbewertungen.

Den richtigen Immobilienmakler finden

Eine neue Ergänzung des Internet-Booms bei Immobilieninformationen sind Websites, die es Immobilienmaklern ermöglichen, ihr Fachwissen und ihr lokales Wissen zu vermarkten, indem sie ihre beruflichen Profile anzeigen und sich mit Blogs in sozialen Netzwerken vernetzen. Sie können suchen, um einen Agenten mit einem bestimmten Fachwissen, einem geografischen Spezialgebiet oder einem Agenten, der bestimmte Dienstleistungen anbietet, zu finden. Die Website AgentWorld.com ermöglicht es Benutzern, schnell und einfach einen Agenten mit dem richtigen Know-how mithilfe von Stichwortsuchen und sauberen und einfachen Agentenprofilen zu finden. AgentWorld.com ermöglicht es Agenten auch, personalisierte Blogs, Fotos und Videos zu veröffentlichen, um Verbrauchern zu helfen, den besten Agenten für ihre Bedürfnisse zu finden. Außerdem enthalten viele Agentenprofile einen direkten Link zur Website des Agenten, auf der Sie wahrscheinlich die lokalen MLS-Listen finden.

Karten und andere Tools

Das Internet hat das Kartieren und Auffinden von Eigenschaften viel einfacher gemacht. Um eine Luftaufnahme oder ein Satellitenbild einer Immobilie oder Nachbarschaft zu erhalten, rufen Sie maps.live.com oder maps.google.com auf oder besuchen Sie walkscore.com, um zu sehen, wie begehbar eine bestimmte Immobilie ist. Diese Seiten geben Ihnen einen Überblick über die Besonderheiten der Nachbarschaft und die Arten von Unterhaltung, Restaurants und anderen Einrichtungen, die sich in Gehweite der Unterkunft befinden. Maps.Live.com bietet eine schräge Ansicht, sodass Sie die Seiten von Häusern sehen können, und Maps.Google bietet Ihnen sogar eine 360-Grad-Ansicht auf Straßenebene für bestimmte Viertel. Wenn Sie eine dieser Websites mit Satellitenkarten noch nicht ausprobiert haben, sollten Sie dies wirklich tun, wenn auch nur zum Vergnügen.

Abschließende Gedanken zu Internetstrategien

Das Internet ist ein sehr effektives Recherche- und Marketinginstrument für Immobilieninvestoren, aber kein Ersatz für einen sachkundigen, erfahrenen Immobilienprofi. Das Internet kann Ihnen Zeit und Geld sparen, indem es schnelle und einfache Möglichkeiten der Immobilienrecherche und -vermarktung ermöglicht. Sites wie AgentWorld.com helfen Ihnen auch dabei, effizient einen REALTOR zu finden, der Ihren Kauf- oder Verkaufsbedürfnissen entspricht.

Denken Sie immer daran, wenn es um Internet-Strategien für Immobilien geht: Mehr Wissen ist besser. Sie müssen das Internet nutzen, um Ihre Wissensdatenbank über eine Zielimmobilie aufzubauen oder einen Immobilienmakler mit der erforderlichen Expertise zu finden. Hier ist jedoch die große Vorsicht geboten, dass das Internet menschliches Urteilsvermögen und Sichtweise, Expertenrat oder physische Due Diligence-Schlüssel für erfolgreiches Investieren nicht ersetzen sollte.

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