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Geschichte der Beziehungen zwischen Immobilienagenturen – Immobilieninvestment.blog

Geschichte der Beziehungen zwischen Immobilienagenturen

Am Anfang waren Immobilienmakler bekannt als Zwischenhändler und Optionierer. Damals war es üblich, dass ein Mittelsmann etwas über eine zum Verkauf stehende Immobilie wusste, diese aber vor anderen Zwischenhändlern geheim hielt. Für diese Mittelsmänner war es schwierig, eine Gebühr für ihre Dienstleistungen zu erheben, damit sie auf Taktiken zurückgreifen konnten, die nicht immer im besten Interesse ihres Verkäufers lagen. Optionierer hingegen waren in der Regel erfolgreicher bei der Erhebung ihrer Gebühren, da sie das Eigentum des Verkäufers an eine binden würden Kaufoption, Verkaufen Sie die Immobilie an einen Käufer zu einem Preis über dem Optionsbetrag, zahlen Sie dem Verkäufer den Optionspreis und stecken Sie den Rest ein.

Das frühe Immobilienmaklergeschäft war locker organisiert und verwendete Maklermethoden, die oft unehrlich und betrügerisch waren und Verkäufer und Käufer ausnutzten. Schließlich wurde ein neueres Konzept entwickelt, bei dem der Immobilienmakler ein Vertreter des Verkäufers ist und dem Verkäufer eine Treuepflicht schuldet und für seine Dienstleistungen eine Zahlung erhält. Dieses neue Konzept zwang die Verkäufer- und Maklerbeziehung zu einem höheren Maß an Service und Pflicht. Es ermöglichte Maklern auch, Immobilien zum Verkauf unter Verwendung von Verträgen aufzulisten. Diese Verträge beziehen wir uns jetzt auf Listings. Die früheren Formen von Auflistungen haben wir angerufen offene Listings. Die offene Notierung ist eine Art nicht exklusiver Kotierungsvertrag, der einen Immobilienmakler ermächtigt, eine Immobilie zum Verkauf anzubieten, einen Käufer zu finden und nach Abschluss dieser Transaktion für Dienstleistungen bezahlt zu werden.

Andere Makler könnten auch offene Angebote für dieselbe Immobilie haben, aber nur der Makler, der den Käufer tatsächlich gefunden hat, würde eine Provision erhalten. Darüber hinaus würde kein Makler eine Gebühr erhalten, wenn der Verkäufer die Immobilie verkauft. Die offene Notierung hat die Zusammenarbeit zwischen Maklern behindert, da jeder Makler seine eigene offene Notierung erhalten konnte. Um das Problem der offenen Auflistung zu lösen, muss die exklusive Agentur Auflistung wurde populär.

Bei der exklusiven Agenturauflistung handelt es sich um eine Art Auflistungsvertrag, bei dem der Verkäufer nur die Entschädigung für die Auflistung von Maklern anbietet, wenn der Käufer durch die Bemühungen des Maklers oder durch die Bemühungen anderer Immobilienmakler beschafft wird. Dies bedeutet, dass in bestimmten Situationen, z. B. zum Verkauf durch den Eigentümer, der Börsenmakler möglicherweise keine Entschädigung erhält, wenn die Immobilie verkauft wird. In der exklusiven Agenturauflistung muss der Listing Brokerage oder ein anderer Brokerage, der mit dem Listing Brokerage zusammenarbeitet, den Käufer beschaffen, um einen Anspruch auf Entschädigung zu haben.

Die exklusive Agenturauflistung ermutigt konkurrierende Makler, Käufer für die Auflistung zu finden, da der Kotierungsmakler die Gebühr des Verkaufsmaklers zahlt. Der Verkäufer zahlt jedoch immer noch keine Gebühr, wenn ein Verkäufer den Käufer findet. Aus der exklusiven Agenturauflistung entstand schließlich die exklusives Verkaufsrecht Auflistung.

Der ausschließliche Verkaufsrechtsvertrag, der Listing Brokerage, bietet im Falle eines Verkaufs eine Entschädigung, unabhängig davon, wer den Käufer beschafft hat. Das ausschließliche Recht zum Verkauf von Listings garantiert, dass der Listing Broker eine Gebühr erhält, selbst wenn ein konkurrierender Broker oder der Verkäufer Immobilien verkauft. Es bietet den größten Schutz für den Börsenmakler und wird im besten Interesse des Verkäufers betrachtet, da der Börsenmakler Aufwand und Ressourcen in die Vermarktung der Immobilie investiert, da während der Vertragslaufzeit eine Provision garantiert wird.

Selbst nachdem das ausschließliche Recht zum Verkauf von Listings populär geworden war, gab es wenig Zusammenarbeit zwischen Maklern, da ein Käufer, der eine bestimmte Immobilie kaufen wollte, sich mit dem Broker befassen musste, der exklusive Listings von Interesse hatte. Allen Parteien war auch klar, dass der Makler den Verkäufer vertrat und der Käufer keine Vertretung hatte.

In den 1950er Jahren bestand der Druck zu mehr Zusammenarbeit zwischen Maklern. Infolgedessen würde ein Makler, der mit einem Käufer zusammenarbeitet, sich an konkurrierende Makler wenden, um Informationen über deren Inventar und mögliche Übereinstimmungen für seine Kunden zu erhalten. Oft kam es zu Deals, bei denen der Verkäufer den Verkäufer oder seinen Agenten nicht kannte und der Verkäufer nur mit dem Käufer Geschäfte machte. Plötzlich verdankte das Konzept, dem der Verkaufsmakler seine Treuepflicht schuldete nur Der Verkäufer war kein ordentliches und logisches Konzept mehr. Es würde jedoch viele Jahre dauern, bis die nicht umsetzbaren Agenturkonzepte aussortiert und zu einer Vertretung der Käufer geführt würden.

Im Verlauf der 1950er und 1960er Jahre entwickelte sich ein formalisierteres kooperatives Maklersystem, das als Multiple Listing Service (MLS) wurde entwickelt. Durch die MLS wird das Konzept von Subagentur entwickelt. Einfach ausgedrückt bedeutete dies, dass der Listing Broker der Agent war und nur den Verkäufer vertrat. Der Listing Brokerage würde Vertriebsmitarbeiter einstellen, die in Betracht gezogen wurden Subagenten des Verkäufers. Die Auflistung MLS Brokerage war erforderlich, um die Auflistung für verfügbar zu machen alle kooperierende Vermittlung innerhalb ihrer MLS. Diese kooperierenden Makler wurden auch als Subagenten des Kotierungsmaklers angesehen, die Vertreter des Verkäufers waren. Wenn der kooperierende Makler Vertriebsmitarbeiter hatte, waren sie Subagenten des kooperierenden Maklers, die Subagenten des Kotierungsmaklers waren, der der Vertreter des Verkäufers war. Während dieser Zeit war eine Agenturbeziehung mit einem Käufer nicht möglich, da die Agenturbeziehung immer mit dem Verkäufer bestand. Die einzige Pflicht, die ein Lizenznehmer einem Käufer schuldete, bestand darin, nicht zu lügen, wenn Fragen zu einer Immobilie gestellt wurden. Das Konzept "Käufer aufgepasst" war wirklich die Realität, wie das Maklergeschäft funktionierte und Käufer immer nicht vertreten waren.

Der Anstieg des Konsums, der sich in zahlreichen Gerichtsentscheidungen manifestierte, setzte das Maklergeschäft unter Druck, sich stärker mit den Interessen des Käufers zu befassen. Aus diesem Grund waren Lizenznehmer, die mit Käufern zusammenarbeiten, verpflichtet, bekannte Angelegenheiten, die eine Immobilie betreffen, offenzulegen. Wenn der Makler beispielsweise wüsste, dass ein Dach durchgesickert ist, müsste er diese Tatsache offenlegen. Dieses Offenlegungskonzept wurde später von den Gerichten um Bedingungen für das Eigentum der Makler erweitert sollte oder hätte wissen können.

In den 1980er Jahren ergab eine Regierungsstudie, dass fast drei Viertel aller Käufer der Meinung waren, dass der Makler, mit dem sie zusammenarbeiten, sie als Kunden vertritt. Dieselbe Studie kam zu dem Schluss, dass fast drei Viertel aller Verkäufer der Meinung waren, dass die kooperierende Vermittlung die Interessen des Käufers vertrete. Es stellte sich bald heraus, dass die Konzepte des Agenturrechts, die die Industrie und die staatlichen Regulierungsbehörden zur Vereinfachung und Klärung der Agenturbeziehungen durchzusetzen versuchten, nicht funktionierten. Der anhaltende Druck von Verbrauchergruppen und Gerichten führte schließlich zur Käufervertretung der neunziger Jahre.

1991 bildete die National Association of REALTORS® eine Beratergruppe, die sich mit Fragen der Vertretung von Agenturen befasste. Zeugenaussagen wurden von Immobilienfachleuten, Branchenexperten, der Öffentlichkeit und staatlichen Aufsichtsbehörden erhalten. Der Bericht der Beratergruppe enthielt folgende Empfehlungen:

  • Die Richtlinien für Mehrfachauflistungen des NAR sollten geändert werden, um Angebote für Subagenturen optional zu machen. Wenn die Subagentur von einem kooperierenden Makler nicht akzeptiert wurde, sollte der Kotierungsmakler dem Makler, der den Käufer vertritt, eine Entschädigung anbieten.

  • Der NAR würde die Landesverbände ermutigen, Änderungen der Immobiliengesetze und -vorschriften zu fördern, um die Offenlegung von Agenturoptionen zu fördern. Diese Optionen umfassen Verkäuferagentur, Käuferagentur und offengelegte Doppelagentur. Ziel dieser Empfehlung war es, die Verbraucher bei fundierten Entscheidungen bezüglich der Vertretung zu unterstützen.

  • Der NAR sollte Immobilienmakler ermutigen, schriftliche Unternehmensrichtlinien zu verabschieden, die den Umgang mit Agenturbeziehungen mit seinen Kunden und Kunden regeln.

  • Der NAR würde die Aufklärung aller Mitglieder zum Thema Vertretung von Agenturen fördern. Staatliche Aufsichtsbehörden würden auch ermutigt, die Agentur als obligatorisches Thema in die Weiterbildungsanforderungen für alle Lizenznehmer aufzunehmen.

Ab 1992 verabschiedete die National Association of REALTORS® die folgenden Richtlinien:

"Die National Association of REALTORS® erkennt Verkäuferagentur, Käuferagentur und offengelegte Doppelagentur mit Einverständniserklärung als geeignete Formen der Verbrauchervertretung bei Immobilientransaktionen an. Die Vereinigung respektiert die Notwendigkeit, dass alle REALTORS® in der Lage sind, individuelle Geschäftsentscheidungen über ihre zu treffen Agenturpraktiken von Unternehmen. Darüber hinaus befürwortet NAR die Wahlfreiheit und die Einwilligung nach Aufklärung für Verbraucher oder Immobiliendienstleistungen beim Aufbau von Agenturbeziehungen mit Immobilienlizenznehmern. "

Diese NAR-Änderungen der Repräsentationspolitik haben die Art und Weise geändert, wie die Branche praktiziert. Exklusives Vertretungsrecht Käufervereinbarungen ermöglichen es einem Käufer nun, einen Vertrag mit einem Makler abzuschließen, um den Kauf von Immobilien zu finden und zu verhandeln. Im Allgemeinen gelten diese Vereinbarungen für einen bestimmten Zeitraum und verlangen vom Käufer die Zahlung einer Provision beim Abschluss der Immobilientransaktion. Als Vertreter des Käufers schuldet der Makler des Käufers alle Treuhandpflichten (Sorgfalt, Loyalität, Offenlegung, Gehorsam und Buchhaltung) seinem Auftraggeber, dem Käufer.

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