In der Regel hat ein Käufer von Immobilien dem Verkäufer eine Inspektionsfrist eingeräumt, in der der Käufer die Immobilie von einem Fachmann überprüfen lässt, um festzustellen, ob der Käufer etwas übersehen hat. Diese Inspektionen sind eine sehr kostengünstige Versicherung für den Käufer und sollten immer beim Kauf eines persönlichen Wohnsitzes durchgeführt werden. Für Investoren sind die Inspektionen gleichermaßen wichtig, aber oft tun Investoren dies selbst.
Ein zunehmender Trend bei REO-Immobilien (im Besitz einer Bank) besteht darin, dass der vom Vermögensverwalter oder Makler zurückgegebene Nachtrag eine kurze Inspektionsfrist aufweist. Der übliche Inspektionszeitraum für REO hängt vom Gebiet des Landes ab, in dem sich das Reo befindet. In einigen sehr belasteten Gebieten sind Inspektionsperioden von 15 bis 20 Tagen keine Seltenheit. In aktiven Märkten betragen die Inspektionszeiträume normalerweise 5 bis 10 Tage.
Der Inspektionszeitraum ist für Investoren sehr wichtig, da sie die Immobilie auf seiner Käuferliste vermarkten und mit Gewinn weiterverkaufen können. Wenn der einzige Werbeträger, der REOs verkaufte, der MLS war, würden viele nicht verkauft, da der durchschnittliche Investor keinen Zugang zum MLS hat und die besten Käufe die REOs sind, die in den ersten 30+ Tagen auf dem Markt nicht verkauft werden (DOMs) ). Investoren setzen also die Immobilien unter Vertrag, legen einen Nachweis über die Mittel oder ein Akkreditiv vor und leisten eine Einzahlung bei der vom Vermögensverwalter oder dem Makler gewählten Abschlussstelle.
Die REO-Broker und -Vertreter haben jedoch möglicherweise Probleme, diese Deals abzuschließen, weil der Investor sie zu einem zu hohen Preis unter Vertrag genommen hat. Er weiß das jetzt, weil er es nicht an einen anderen Investor weiterverkaufen kann, der es rehabilitiert oder als Miete behält. Daher nutzt der Investor die Inspektionsfrist, um aus dem Vertrag auszusteigen und sein Geld zurückzubekommen. Dies macht die Makler in der Regel wütend, da sie die Immobilie erneut vermarkten müssen. Wenn dies zu oft vorkommt, verliert der Makler nicht nur diese Auflistung, sondern möglicherweise auch den Vermögensverwalter (Bank) als Kunden.
Beim REO-Contracting ist ein Trend zu beobachten, der dem Käufer eine Zero-Day-Prüfung ermöglicht. Dies bedeutet, dass der Käufer, sobald er den Vertrag unterzeichnet, nicht mehr durch die Nutzung der Inspektionsfrist als rechtliche Lücke austreten kann. Wir sehen sogar, dass die Nachträge der Immobilienmakler Zero Day Inspection anzeigen, während die Nachträge der Vermögensverwalter 5 Tage vorsehen. Offensichtlich handelt es sich hierbei um eine Makler-Leitbewegung, da das Ergebnis sich nachteilig auf den endgültigen Verkaufspreis der Immobilie auswirkt. Diese Investoren, die die Immobilien zurückgeben, tun dies, weil der von ihnen bezahlte Preis zu hoch war. Das Ergebnis ist, dass der Vermögensverwalter seinen Preis senken muss, um mehr Käufer anzuziehen.
Während es sich bei einer kleinen Gruppe von Investoren um Großhändler handelt, die den Inspektionszeitraum nutzen, um ein Angebot abzubrechen, tut dies die überwiegende Mehrheit der Anleger nicht, und dies sind die Endkäufer, die auf die Immobilien bieten sollten. Aufgrund dieser lästigen Anforderung der Zero-Day-Inspektion zahlen die unerfahrenen Anleger den erfahrenen Anlegern mehr Geld, oft für dieselben Immobilien. Diese Gewinndifferenz könnte auf die Konten der Vermögensverwalter übergehen, aber sie wissen möglicherweise nicht einmal, dass diese Anomalie auftritt, da sie nur vom Immobilienmakler eingegeben werden.
Zusammenfassend haben die Makler bei dem Versuch, weniger gescheiterte Geschäfte zu tätigen, die Anforderungen für den Überprüfungszeitraum und häufig die Höhe der Kaution verschärft. Die meisten REO-Einzahlungen liegen im Bereich von 500 bis 1.000 USD, aber einige Makler verlangen einen höheren Betrag als 10% oder 5.000 USD. Das Nettoergebnis ist, dass weniger Bieter bereit sind, die Immobilien zu kaufen, und der Preis weiter sinkt, wenn die Immobilien endgültig verkauft werden.
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