Wie den richtigen Faktor ermitteln? So Immobilien bewerten. #13



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ÜBER DIESES VIDEO:

Immobilienkauf: Faktor ermitteln
Beim Kauf einer Immobilie begegnet Investoren immer wieder der Faktor bzw. Kaufpreisfaktor (teilweise auch Vervielfältiger). Dieser Faktor steht für den Multiplikator, mit dem die Nettojahresmiete auf den Verkaufspreis hochgerechnet wird. Doch wie kann der Investor den marktgerechten Faktor ermitteln, um den Preis einer Immobilie richtig einschätzen zu können? Ist der Faktor zu hoch, bedeutet dies eine überteuerte Immobilie. Ist er niedriger als erwartet, kann es sich um ein Schnäppchen handeln – oder um Hinweise auf Probleme mit der Immobilie handeln.

01:19 – Welche Einflussgrößen bestimmen den Kaufpreisfaktor bei Immobilien?

Laut vereinfachter Maklerformel lässt sich der Faktor ganz leicht mit Verkaufspreis durch Nettojahresmiete errechnen. Dieser „harte“ Zahlenwert lässt sich in mehrere Aspekte zerlegen, die sich jeder Investor genau ansehen sollte. Die wichtigsten sind:

1. Immobilienart
Immobilien mit gängigen Wohnungsgrößen und unkomplizierten Schnitten sind leichter zu vermieten und rechtfertigen einen höheren Faktor. Immobilien wie Hotels bergen dagegen Ausfallrisiken, sodass der Faktor in der Regel niedriger ist.

2. Zustand der Immobilie
Handelt es sich um eine gepflegte Immobilie, die durch regelmäßig ausgeführte „Schönheitsreparaturen“ auch optisch einen guten Eindruck macht, ist ein höherer Faktor im Vergleich angemessen.

3. Lage der Immobilie
Die Lage der Immobilie hat einen erheblichen Einfluss auf den Faktor. Das betrifft den Standort mit seinen Entwicklungschancen (Makrolage) sowie Stadtviertel und Straße (Mikrolage) gleichermaßen.

4. Marktphase
Einen wesentlichen Einfluss auf den Faktor hat auch die aktuelle Marktphase. In Boomphasen steigt der Faktor, während er in schlechten Phasen tendenziell sinkt. Der Zeitpunkt eines Kaufs hat daher Einfluss auf den Faktor/Kaufpreis.

06:43 – So lässt sich der Kaufpreisfaktor von Immobilien ermitteln

Investoren müssen den in ihrem Kaufrevier geltenden Faktor kennen, um Immobilienpreise realistisch einschätzen zu können. Dabei helfen zum einen eine intensive Marktbeobachtung, zum anderen Gespräche mit Experten wie Maklern oder der Austausch auf Plattformen wie immopreneur.de.

09:46 – Mietvertrag und Gutachten prüfen

Eine wichtige Einflussgröße auf den Immobilienpreis ist die Jahresnettomiete. Liegt jedoch die tatsächliche Miete deutlich unter oder über dem Marktniveau, müssen Investoren dies bei der Beurteilung eines Faktors „einpreisen“. Das gilt insbesondere für Wertgutachten. Unterstellen diese eine marktübliche, aber in der Praxis nicht erzielte Miete, sinkt der tatsächliche Immobilienwert im Vergleich zum Preis im Wertgutachten.



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