Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bzw. 115% machbar? #07



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ÜBER DIESES VIDEO:

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Immobilien sollten Sie als Investor meistens mit einem Darlehen finanzieren. Experten empfehlen in der Regel eine solide Eigenkapitalquote. Aber was ist, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital versuchen möchten? Geht das überhaupt?

00:14 – Fragen zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Das ist Ausgangspunkt einer dreiteiligen Frage eines Lesers, der nicht nur diese Möglichkeit ausloten möchte, sondern auch fragt, welche Reserven denn sinnvoll sind und wie lang eine langfristige Finanzierung laufen sollte.

00:31- Vollfinanzierung ist möglich
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten möchten, können Sie dieses Vorhaben auch mit einer Vollfinanzierung – also ohne Eigenkapital – umsetzen. Allerdings müssen Sie die Immobilie dann in der Regel mit einem Darlehen beleihen, das über dem Immobilienkaufpreis liegt. Denn Renovierungen und andere Kaufnebenkosten sind zum Kaufpreis zu addieren. Bevor die Bank ihr Interesse an einer solchen Immobilienfinanzierung erklärt, wird sie im Zuge der Bonitätsprüfung nach Zusatzsicherheiten fragen. Haben Sie Vermögenswerte wie weitere Immobilien, Baugrundstücke oder ein Bargelddepot, ist es häufig erforderlich, diese Vermögenswerte als Sicherheit zu stellen. Tipp: Vereinbaren Sie vorab, dass nach Rückzahlung eines gewissen Darlehensteils diese Sicherheiten wieder freigegeben werden. Dann können Sie wieder darüber verfügen und sie z. B. beim nächsten Kauf erneut als Sicherheit anbieten. Ebenfalls möglich ist eine Kombination aus Immobiliendarlehen und größerem persönlichen Darlehen.

Diese Art der Vollfinanzierung mit einem Darlehen von 100 % des Kaufpreises oder darüber hinaus ist eher bei kleineren Immobilien umsetzbar oder bei einem guten Kontakt zum Bankberater. Außerdem lassen sich die Banken diese Sicherheit meistens durch einen Zinsaufschlag gut bezahlen.

03:41 – Welche finanziellen Reserven vorhalten?
Die Frage, welche finanziellen Reserven Sie bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital vorhalten sollten, kann nur individuell beantwortet werden. Generell gilt: Eine komplizierte Immobilie mit mehr Risiken erfordert einen größeren Puffer. Bei normalen Immobilien hat sich dagegen in der Praxis ein Puffer von sechs bis zwölf Bruttomieten als ausreichend erwiesen. Diese Summe ist zusätzlich zu bereits absehbaren Investitionskosten zu verstehen.

04:44 – Wie lange sollte die Immobilienfinanzierung laufen?
Bei der Frage der Länger der richtigen Zinsbindung hängt die Antwort stark von der gewählten Immobilienstrategie und den persönlichen Präferenzen ab. Eine kurzfristige Zinsbindung ist flexibler, macht aber mehr Arbeit, eine langfristige Zinsbindung bedeutet mehr Ruhe und oft auch Sicherheit. Tipp: Nach zehn Jahren haben Sie ein einseitiges Sonderkündigungsrecht bei der Zinsbindung.

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