Wie man einen Verkaufsstand in kommerziellen Immobilien macht

In gewerblichen Immobilien werden Sie verschiedene Präsentationen in verschiedenen Situationen durchführen.

Zu den Kernfragen

Zu den Kernfragen

Jede dieser Gruppen hat einzigartige Eigenschaftsanforderungen und Fokuspunkte. Ihre Bedürfnisse müssen identifiziert und im Verkaufsgespräch oder der Präsentation klar angesprochen werden. Viele erfolgreiche gewerbliche Immobilienmakler haben ein vorläufiges Treffen mit dem Kunden oder Kunden, damit sie wichtige Fragen und Bedenken identifizieren können. Dadurch kann der Handelsvertreter in wenigen Tagen mit einem gut strukturierten Angebot an den Kunden oder Kunden zurückkehren, das den Bedürfnissen des Kunden oder Kunden entspricht.

Es geht um SIE, nicht SIE!

Wenn Sie einen Investitions- oder Gewerbeimmobilienvorschlag zur Präsentation erstellen, sollte das Dokument 90% der Immobilie und des Kunden betreffen. Oft sehen Sie, dass diese Regel missachtet oder gebrochen ist, wobei der Vorschlagsdokuments größtenteils die Agentur und das Personal betrifft.

Selten ist die Eigenschaftstransaktion eine einfache Angelegenheit der Immobilienmiete, des Immobilienpreises oder der physischen Elemente der Eigentum. In den meisten Situationen ist es die Kombination dieser Dinge, die eine grundlegende Bedürfnisgleichung erfüllen muss, die der Kunde oder Kunde hat. Indem Sie sie zu diesem grundlegenden Bedürfnis bringen, werden Sie ein Element des Schmerzes identifizieren, das der Kunde oder der Kunde erlebt.

Es ist interessant festzustellen, dass viele Kunden und Kunden in gewerblichen Immobilien in Situationen der geschäftlichen Verhandlungen einigermaßen zufrieden sind . Dies bedeutet, dass Sie möglicherweise nicht das gesamte Gesamtbild oder alle Elemente einer Transaktion angeben, bis sie fertig sind. Konversation und Verbindung im Präsentationsprozess sollten auf den Kunden oder Kunden ausgerichtet sein, wobei gut ausgewählte Fragen verwendet werden, die es dem Agenten ermöglichen, die Körpersprache aus der Antwort des Kunden zu interpretieren.

Wenn Sie glauben, Im Zusammenhang mit der Immobilientransaktion fangen Sie an, das Problem in Bezug auf den heutigen Markt zu vergrößern und dann stabile und logische Lösungen anzubieten, die Ihr Immobilienmaklergeschäft dem Kunden oder Kunden bieten kann. Die kommerzielle Immobilientransaktion auf dem heutigen Markt konzentriert sich immer auf finanzielle Angelegenheiten wie:

  • Hohe Leerstandsfaktoren
  •  

  • Andere Immobilien und Chancen sind verfügbar
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  • Underperforming-Leasingverhältnisse
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  • Instabiler Cashflow
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  • Instabiler Mietmix
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  • Mieterischer Konflikt
  •  

  • Eskalierende Gebäude-Betriebskosten
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  • Eine demografische Entwicklung, die das Eigentum einer instabilen Zukunft aussetzt
  •  

  • Hypothekenzahlungsdruck
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  • Alter des Vermögenswertes
  •  

  • Sanierungs- oder Erweiterungsbedarf
  •  

  • Wettbewerbseigentum lockt Mieter vom Objekt

Diese Art von Information und Interpretation erfordert Ihr vertrauliches Wissen über die Region. Dies gilt sowohl für den Immobilientyp als auch für den Standort. Dies ist der höhere Wert, den Sie dem Kunden oder Kunden bringen. Das lokale Marktbewusstsein deutlich zu definieren, ist ein großer Vorteil bei jeder kommerziellen Immobilienpräsentation oder Verkaufsargumentation.

Nach jahrelanger Tätigkeit in der gewerblichen Immobilienbranche fand ich heraus, dass mein einzigartiges Fähigkeit war in Marktwissen und die Darstellung davon in einer formellen Präsentation für den Kunden. In der Lage zu sein, über Markttrends und finanzielle Leistung auf solide und solide Weise zu sprechen, hilft dem Kunden zu verstehen, dass er Ihre Dienstleistungen benötigt.

Eine fantastische kommerzielle Immobilienpräsentation ist eine Funktion und Balance von vielen Dingen. Dinge wie:

  1. Ein gut etablierter Vorplanungsprozess ist für jede gewerbliche Immobilienpräsentation ein strategischer Vorteil. Strategie ist alles in gewerblichen Immobilien. Jede Immobilienpräsentation erfordert Planung.
  2.  

  3. Sicherstellen, dass Sie die richtigen Fragen des Kunden oder Interessenten stellen. Planen Sie Ihre Fragen in Bezug auf die Betreff-Eigenschaft, damit Sie dem Kunden helfen, über Möglichkeiten und mögliche Änderungen nachzudenken.
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  5. Verwenden Sie Ihre Marktkenntnisse und geben Sie gute Antworten. Lassen Sie sich eine Vielzahl von Marktfakten und Trends zur Verfügung stellen. Füttere sie in deine Präsentation ein; Fakten sind immer nützlich. Sie können auch als Kanal verwendet werden, um die Diskussion zu leiten, wenn der Kunde Sie zwingt, Ihren Ansatz oder Ihre Erfahrung zu rechtfertigen. Vertrauen und Kontrolle müssen die Grundregel Ihrer Immobilienpräsentation sein. Wenn der Kunde die Kontrolle über die Präsentation, die Sie verloren haben, übernimmt.
  6.  

  7. Mit Ihrer Erfahrung auf dem Markt, damit Sie relevante Geschichten über den Erfolg in ähnlichen Immobilien erzählen. Geschichten von anderen Eigenschaften werden immer Interesse des Kunden.
  8.  

  9. Sicherstellen, dass Ihre persönliche Präsentation für die Verbindung in der Präsentation optimiert ist. Es kann sein, dass Sie eine Kombination aus dem Angebotsdokument, dem Marketingdokument und der Präsentation der Folienpräsentation, Muster Ihrer Datenbank, Fotos der Objektgegenstände, die auf Folien projiziert werden, und Fotos vergleichbarer Objekte, die auf Folien projiziert werden, verwenden.
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  11. Die Wahl der Platzierung von Personen am Tisch oder die strategische Positionierung im Raum ist immer wichtig. Es wurde viel darüber geschrieben, wo Sie relativ zum Kunden sitzen sollten. Die Grundregel ist neben dem Client und nicht über einen Bereich der Barriere, wie z. B. eine Tabelle. Da Sie in Reichweite sind, können Sie zum richtigen Zeitpunkt Unterlagen an den Kunden weitergeben. Die Dokumentation sollte dem Kunden erst zur Verfügung gestellt werden, wenn Sie bereit sind, sie zu überprüfen. sonst ist es eine Ablenkung ihrer Aufmerksamkeit.
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  13. Vergewissern Sie sich, dass Ihr Angebot einfach und dennoch zielgerichtet ist, mit klar definierten Verkaufs- oder Leasing-Ergebnissen. Viele Angebotsdokumente in gewerblichen Immobilien sind viel zu wortreich, so dass die wichtigsten Botschaften verloren gehen und nicht klar definiert sind. Die besten Vorschläge sind weniger wortreich und anschaulicher. Das beste Verhältnis eines kommerziellen Immobilienvorschlags ist eine Mischung aus 25% Wörtern, 25% Bildern, 25% Graphen und 25% Leerraum. Dies wird zu einem Dokument, das klar gelesen und verstanden wird.
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  15. Kombinieren Sie gute Illustrationen und Fotos des Objektes in dem Angebot oder der Präsentation, so dass längere Beschreibungen oder Absätze gebrochen werden. Dies wird das Interesse des Kunden in Ihrer Dokumentation beibehalten.
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  17. Stellen Sie sicher, dass Ihr Marketing-Paket ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis ist und dennoch den Zielmarkt erreicht, den die Immobilie anbietet oder anziehen muss. Allzu oft sehen wir Beispiele für generisches Marketing durch den gewerblichen Immobilienmakler auf dem breiteren und weniger spezifischen Markt. Wenn Sie den Kunden, den Sie eindeutig kennen und am besten für den Zielmarkt attraktiv sein werden, unterstützen, wird Ihnen die Umstellung auf eine potenzielle Liste immer hilfreich sein. Sei sehr spezifisch über den Zielmarkt und wie du ihn erreichen wirst.
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  19. Stellen Sie sicher, dass Ihre Provisionskosten für den Standort fair und angemessen sind. In den meisten Fällen sollte eine Diskontierung Ihrer Provision keine Option sein, da sie Sie arm macht und Ihre Begeisterung für den Verkauf oder die Vermietung löscht oder beeinträchtigt. "Billig" bedeutet "billig und ohne Fokus" und der Kunde muss dies wissen. Das Anwesen verdient es besser. Du bist nicht billig, weil du der Beste bist und einen tollen Job machst. Eine faire Provision wird immer für ein positives Immobilienergebnis gezahlt.
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  21. Geben Sie immer Erfahrungsberichte an, die für die Immobilientransaktion relevant sind. Wenn Sie relevante Geschichte und Details von zufriedenen Kunden zu Ihrer Präsentation kombinieren, werden Sie sich dadurch angenehmer fühlen.
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  23. Zeigen Sie immer eine klare und fundierte Marktkenntnis, die den Kunden in Bezug auf sein Eigentum beeindruckt. Dazu gehört ein umfassendes Bewusstsein für vergleichbare Immobilien, die mit der Objektimmobilie konkurrieren. Sie sollten in der Lage sein, über Immobilienpreise, vergleichbare Mieten, Mietwachstum, Kapitalrendite, Änderungen in der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung des Gebiets und Immobilien im unmittelbaren Umfeld von Relevanz solide zu sprechen. In vielen Fällen lohnt es sich, kurz vor einer Immobilienpräsentation durch die Gegend zu laufen, damit Sie sofort und übersichtlich von der Umgebung sprechen. Oft war dies bei meinen Präsentationsprozessen von großem Vorteil. Über benachbarte Grundstücke zu sprechen, lokalisiert den Kunden und seine Denkprozesse.
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  25. Kommen Sie mit einer Vielzahl von Möglichkeiten, den Kunden zu bedienen. Innovation und Relevanz werden immer beeindrucken. Auf dem heutigen Markt ist dies angesichts der Marketingmöglichkeiten und Tools, die das Internet und die Technologie bieten, relativ einfach. Seien Sie in Ihren Verkaufsförderungsprozessen proaktiv, so dass die Auflistung für Verkauf oder Leasing in ihrer Marketingkampagne von den anderen in der Region einzigartig anders ist. Dies muss für den Kunden oder für Ihr Büro nicht teuer sein, da das Internet und die elektronische Technologie historisch kosteneffizient sind. Auf dem heutigen Markt werden die traditionellen Methoden der Bekanntmachung der Immobilie in den Immobilienseiten der Lokalzeitung in der Marketingkampagne viel weniger wichtig. Die meisten gewerblichen Immobilieneinkäufer und Mieter erforschen den Markt vor allem aus dem Internet
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  27. Fast jede Immobilienagentur wird sagen, dass sie ausgezeichnete Kommunikations- und Verbindungsfähigkeiten haben, um den Immobilienwerbungsprozess zu unterstützen. Aus Erfahrung ist dies weitgehend falsch und typischerweise wird der durchschnittliche kommerzielle Verkäufer oder Leasingperson normale Kommunikationskanäle mit dem Kunden ausüben. Setzen Sie sich in die Schuhe des Kunden. Sie erwarten und verdienen regelmäßige Updates bei der Werbung für das Grundstück, selbst wenn nichts passiert oder wenn die Anzeigen wenig Resonanz zeigen. Wenn eine Immobilienkampagne keine Ergebnisse liefert, ist es wichtig, dass Sie sich mit alternativen Empfehlungen und strategischen Änderungen an der Werbekampagne für den Kunden beschäftigen oder anpassen. Selten würden Sie in der ersten Woche die Immobilienkampagne korrekt durchführen. Es ist in dieser Zeit, dass Sie den Promotion-Prozess feineinstellen müssen, damit der Zielmarkt rechtzeitig und effektiv erreicht wird. Dies bedeutet, dass jede von Ihren Werbeaktionen generierte Immobilienanfrage tabelliert werden muss, damit Sie verstehen, welche Marketingkanäle am effektivsten mit der betreffenden Immobilie funktionieren.
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  29. Wenn Sie den Kunden oder die Kundengruppe in einer formellen Immobilienpräsentation ansprechen, müssen die Antworten und Informationen, die Sie geben, gut ausgeliefert werden und in einer geübten und professionellen Lieferung einschlägiges solides Immobilienwissen bereitstellen. Alle Verkaufs- oder Präsentationswerkzeuge in Bezug auf die Immobilie müssen relevant sein und Sie sollten wissen, wie Sie sie mit außergewöhnlichen Fähigkeiten einsetzen können. Fummeln und Fälschen von Informationen wird vom Kunden nicht geduldet.

So haben Sie es. Dies sind einige der Schlüsselfähigkeiten, die bei einer Präsentation von gewerblichen Immobilien verwendet werden können. Während viele Immobilienmakler denken, dass sie die beste Alternative auf dem Markt sind, um Gewerbe zu verkaufen und zu vermieten, ist die Realität, dass sie nicht die Botschaft vermitteln, wenn es am meisten vor dem Kunden liegt.

To Seien Sie der beste gewerbliche Immobilienmakler in Ihrer Region, Sie müssen zeigen, dass Sie genau so sind, und Sie tun dies in den ersten 10 Minuten der Zeit, die Ihre Präsentation dauert. Bis dahin hat sich der Kunde eine Meinung gebildet.

Seien Sie darauf vorbereitet, jeglichen Forderungen nach Abzügen, die der Kunde oder der Kunde verlangt, Abstand zu nehmen. In diesem Markt brauchen sie einen großartigen Makler für Gewerbeimmobilien, der einen tollen Job bietet; Abzinsung ist keine Option. Zeigen Sie Stolz auf Ihre Dienstleistungen und gehen Sie weg, wenn der Kunde Rabatt im Marketing oder niedrigeren Provisionen verlangt.

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Flip-Check-Budget – Was Sie in Ihr Budget einfließen lassen müssen, um Hausdurchsuchung zu erzielen

Viele Menschen werden durch Fernsehbilder von Menschen, die Materialien aus einem baufälligen Haus rissen, renovieren und verkaufen, profitieren. Der Gewinn, der von jedem Schlag erzielt wird, kann bescheiden oder erheblich sein – oder der Investor könnte alles verlieren, je nachdem, was vor oder während des Prozesses getroffen wurde.

Mein Haus schlägt Budgetcheckliste vor.

Der erste Punkt auf Ihrer Checkliste hat keinen direkten monetären Wert und kann nicht sein, in die Spalte Spesen hinzugefügt. Es ist jedoch eine wichtige "Zutat" für Ihr Budget: eine hervorragende Kredit-Score. Es sei denn, Sie finanzieren einen Flip komplett mit Bargeld oder durch private Mittel, eine hervorragende Kredit-Score arbeitet zu Ihren Gunsten bei den Banken – vor allem, wenn das Darlehen für ein Risiko-Projekt wie ein Haus Flip ist.

schauen wir uns die Besonderheiten Ihres Budgets an:

• Der After Repair Value (ARV): Die Bestimmung des ARV Ihres potenziellen Flip ist der Ausgangspunkt, auf dem Sie Ihre erwartete Kapitalrendite (Return on Investment, ROI) Haus ist auf den Markt gebracht. Ein vertrauenswürdiger Makler kann Ihnen helfen, den ARV der Immobilie zu schätzen.

• Rehabilitationskosten: Diese variieren stark, je nachdem, wie viel Reha-Arbeit erledigt werden muss. Ein Budget-Reparatur-Formular kann praktisch sein, um alle notwendigen Reparaturen zu verfolgen.

• Finanzierungskosten: Darunter fallen nicht nur das Darlehen, sondern auch die Kosten für die Beförderung des Hauses bis zum Verkauf:

o Finanzierungsdarlehen

o Grundsteuern

o Versorgung (Gas, Wasser, Strom)

o Sachversicherung

o HOA / Condo Gebühren

Wichtig ist hier zu beachten, dass je länger die Reha-Arbeit dauert und je länger das Post-Reha-Haus auf dem Markt bleibt, desto größer sind Ihre Tragkosten und der geringere Gewinn, den Sie möglicherweise realisieren.

• Maklergebühren: Sie können Ihr umgedrehtes Haus selbst verkaufen (FSOB – For Sale by Owner), aber wenn Sie den schnellsten Turnaround Ihrer Investition – und Gewinn – suchen, der sich auf einen guten Immobilienmakler verlässt, ist die Provision (und hilft Ihnen auf lange Sicht, Geld für Ihr Flip-Projekt zu sparen).

• Vergessene Kosten: Es handelt sich um zusätzliche Ausgaben, die häufig übersehen werden, einschließlich:

o Inspektionsgebühren

o Zinsen für Darlehen

o Eventualitäten

o Abschlusskosten

Das Durchschnittsbudget eines erfahrenen Hausfloppers wurde in diese Kostenprozente aufgeteilt:

• 53,25% = Kaufpreis

• 20% = Arbeit

• 6,5% = Materialien

• 8% = Tragende Kosten, Nebenkosten, Provisionen usw.

• 12.25% = Gewinn

Realistische Budgetierung = reduziertes Risiko

Es gibt nichts, was die Risiken des Hausumschlags vollständig eliminieren kann, aber ein realistisches Budget zu schaffen ist eine der wichtigsten einen Teil dieses Risikos verringern. Ein anderer Weg, um ein gewisses Risiko zu managen, besteht darin, sich gründlich über das Umblättern des Hauses zu informieren, bevor Sie Ihre erste Investition tätigen.

Die besten Wünsche für Ihr Haus, das den Erfolg schlägt!

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Die Rechte, die mit echtem Eigentum gehen

Die Rechte, die sich auf Immobilien beziehen, können mit dem Begriff Zubehör zusammengefasst werden. Bei der Veräußerung von Immobilien werden üblicherweise entsprechende Rechte verkauft. Sie können jedoch separat verkauft werden und können durch vergangene Transaktionen begrenzt sein. Neben dem Wissen über die Grenzen des Landes und welche Gegenstände als Teil des Grundstücks betrachtet werden (Vorrichtungen gegen persönliches Eigentum), müssen Hausbesitzer und Kreditgeber auch verstehen, welche Rechte mit diesem Grundstück übertragen werden.

Das einfache Eigentum umfasst auch andere Nutzungsrechte wie Zugangsrechte, Oberflächenrechte, Untergrundrechte, Mineralienrechte, einige Wasserrechte und begrenzte Luftrechte. Eine Möglichkeit, die Rechte zu verstehen, die Immobilien begleiten, besteht darin, die Immobilie als eine umgekehrte Pyramide vorzustellen, deren Spitze sich in der Mitte der Erde befindet und deren Basis sich in den Himmel erstreckt. Ein Eigentümer hat Rechte an der Oberfläche des Landes innerhalb der Grenzen der Immobilie, plus alles unter oder über der Oberfläche innerhalb der Pyramide. Dazu gehören Öl- und Mineralrechte unter der Oberfläche sowie bestimmte Wasser- und Luftrechte.

Es ist jedoch möglich, dass der Eigentümer nur einen Teil der Eigentumsrechte an eine andere Person überträgt. Zum Beispiel kann ein Eigentümer die Mineralrechte an einem Grundstück verkaufen, behält jedoch den Besitz der Farm. Später, wenn das Land verkauft wird, bleiben die Minerallizenzen höchstwahrscheinlich bei der Bergbaufirma (abhängig vom Wortlaut des betreffenden Vertrags), obwohl der Rest des Bündels von Rechten im Land an den neuen Eigentümer übertragen wird.

Ein Darlehensgeber muss wissen, ob das gesamte Bündel in einem zukünftigen Verkauf des Grundstücks verkauft wird.

der Rechte übertragen werden (Gebühr einfach) oder wenn Beschränkungen oder vergangene Transaktionen die gegenwärtige Eigentumsübertragung in irgendeiner Weise einschränken. Dies ist wichtig, weil es einen großen Einfluss auf den Wert der Immobilie haben kann. Die Übertragung von Zugangsrechten für einen Bürgersteig, der über die Vorderseite eines Grundstücks gestellt werden soll, hätte im Allgemeinen keinen signifikanten Einfluss auf den Wert eines Grundstücks. Die Übertragung von Mineralrechten an ein Bergbauunternehmen, wie im vorherigen Beispiel, würde wahrscheinlich den Wert beeinflussen.

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Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien-Leasing – Wie man für eine Vermieter-Auflistung platziert

In der Investitionsliegenschaft benötigen die Vermieter, die eigene Räumlichkeiten besitzen, immer Leasing-Hilfe. Selten werden sie das Angebot eines echten Mieters bei einer Marktmiete ablegen. Aus diesem Grund, wenn Sie als Immobilienmakler auf die Kontrolle über Ihren Markt und die Mieter konzentrieren, die aktiv oder potenziell aktiv sind, werden Sie mehr Gelegenheit für Listings schaffen. Vermieter werden dir zuhören.

Vermieter wollen den besten Agenten, wenn es darum geht, die Leerstände zu leasen, die sie haben. Ihre Datenbank der Anfrage von Ihrem lokalen Markt ist grundlegend, um Vermieter zu Ihrem Leasing-Service anzuziehen. Also, wenn du deinen Leasingmarkt kontrollieren möchtest, konzentriere dich auf deine Datenbank und die Anfrage, die darin sitzt.

Wenn du für Vermieter vakante Räumlichkeiten platzierst, um diese Regeln zu beenden:

  • Zeig ihnen die Größe deiner Datenbank als sperriges Dokument, das sie fühlen und sehen können. Setzen Sie es auf den Tisch während der Präsentation oder Tonhöhe.
  • Sprechen Sie mit dem Vermieter über die jüngsten Marktmieten, die erreicht wurden, welche anderen vergleichbaren Eigenschaften in der Region. Erklären Sie die Vorteile und Unterschiede zwischen Brutto- und Netto-Mieten, wie Sie es für ihre Räumlichkeiten sehen.
  • Erklären Sie, welche Anreize auf dem Markt sind, um die Mieter in der heutigen Zeit anzuziehen. Es ist wahrscheinlich, dass Ihr Vermieter eine Anleitung oder Hilfe bei den Anreizstrukturen und Entscheidungen benötigt.
  • Vergewissern Sie sich, dass Sie die Immobilie im Detail überprüft haben, damit Sie mit ihm reden können und die Eigenschaften, um die Sie Ihre Inspektions- und Marketingstrategien aufbauen werden.
  • Identifizieren Sie den Zielmarkt, der an die Immobilie angezogen wird und wie Sie diesen Zielmarkt erschließen werden.
  • Erklären Sie, wie die Situation ist, wie derzeit die Zeit auf dem Markt für die Vermietung von Räumlichkeiten betrachtet. Was ist der Leerstandsfaktor in der Region oder Region, die Auswirkungen auf die Vermieter Leasing-Anforderung?
  • Sag dem Vermieter, was Sie für die wesentlichen Tatsachen halten, die die Mieter in der heutigen Leasing-Situation benötigen
  • Geben Sie dem Vermieter eine Vorstellung davon, wie der beste Mietvertrag strukturiert werden könnte, was die Mieten sind und wie die Mieten im Laufe der Zeit verbessert werden konnten.
  • Sprechen Sie über die zulässige Nutzung und die Zonierung der Räumlichkeiten, die Auswirkungen auf die zukünftige Leasingstrategie haben werden.
  • Vermieter in diesem Immobilienmarkt brauchen Hilfe von Agenten, um Mieter zu finden. Selten wird ein Vermieter wirklich alle Ressourcen und Lösungen zur Verfügung stellen, um die Räumlichkeiten zu vermieten, die der lokale Immobilienmakler hat. Diese 10 Fakten oben wird Ihnen helfen zu zeigen, dass Sie der Immobilienmakler der Wahl sind, um die freie Stelle für den Vermieter zu vermarkten. Wenn die Vakanz und das Eigentum von hoher Qualität ist, besteht darauf, eine exklusive Leasing-Agentur Termin, so dass Sie Ihre Bemühungen auf den Markt und die Räumlichkeiten für mindestens 8 Wochen konzentrieren können. Wenn die Immobilie in dieser Zeit nicht geleast hat, dann ist etwas anderes auf die Vermarktung oder die Anfrage Basis.

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Käufer und Verkäufer, bewusst sein, die Grundsätze der abnehmenden Rückkehr in Immobilien

In Ihrem Streben nach der Wahl der besten Eigenschaft für Ihr Budget, ist es ratsam, dass Sie sich mit mir ein wichtiges Prinzip in Immobilien: THE PRINCIPLE Von

(19459002)

[00459001]

Basierend auf jahrelanger Erfahrung und mit dem Wissen über zahlreiche erfolgreiche Entwicklungen in Immobilien, die Faustregel ist 30% Wert des Loses und 70% Wert des Hauses, mehr oder weniger. So zum Beispiel, wenn Sie eine 50 qm viel für niedrige Kosten Gehäuse im Wert von etwa P300.000 und Sie haben ein Haus im Wert von 700.000, das wäre gut. Angenommen, Sie wollen das Haus weiter verbessern, was es zu einer Million an Wert macht, immer noch gut, aber nur bewusst sein, dass es ein Prinzip in Immobilien gibt, das das Prinzip der DIMITISCHEN RÜCKGABE ist. Was bedeutet Verbesserung, die zu Gewinn führen kann, wird nur bis zu einem bestimmten Niveau, jenseits dieser Ebene wird es ein Verlust werden. Angenommen, dass Sie ein drittes Stockwerk Ihres 2-stöckigen Hauses mit dem gleichen Wert des Loses hinzufügen möchten und vielleicht der Gesamtwert des Hauses würde 3 Millionen Pesos werden, könnte dies über Verbesserung als das Verhältnis des Wertes von Los und Haus ist jetzt verzerrt. Der Besitzer, der sich verbessert, kann es nicht merken, solange er noch im Haus lebt, aber wenn die Zeit kommt, muss er die Immobilie wegen der sich ändernden Situationen in der Familie gut verkaufen, er konnte es nicht für einen Gewinn verkaufen.

Zum Beispiel bat mich ein Hausbesitzer aus Dalaguete Cebu, sein Haus mit einer Fläche von 2.000 Quadratmetern für 15 Millionen zu verkaufen. Und der Grund für den Verkauf ist er mit seiner Frau getrennt und will 50% Anteil an der Immobilie. Er sagte, dass das Los frei kommen würde, weil P15 Millionen allein die Kosten des Hauses sind. Es ist so ein schönes Haus und in der Tat, wenn man heute ein Haus baut, würden 15 Millionen Pesos nicht genug sein. Aber für eine ländliche Gegend wie Dalaguete Cebu, ist das Los sehr billig und er hat ein Haus so groß wie im Wert von 15 Millionen. Nach Jahren des Angebots der Immobilie kaufte niemand es sogar für 10 Millionen Angebot. Er verbrachte so viel für solch ein großes Haus, das nur daran dachte, wie er mit seinem Haus glücklich sein würde, und wenn sich die Bedingungen in seinem Leben veränderten und er das Haus nicht mehr braucht, dann erkannte er, dass es nicht für einen Gewinn verkauft werden kann. Dies ist ein Beispiel für ÜBERVERBESSERUNG in Immobilien. Er verlor mehrere Millionen wegen ÜBERVERBESSERUNG.

Sogar einige Unterteilungsentwickler fallen in die Falle von ÜBERVERBESSERUNG. Zum Beispiel entwickelten Entwickler entwickelte Low-Cost-Unterteilungen oder eine höhere Ebene, die sich der Mittelklasse-Klassifizierung nähert, indem sie ein schönes Schwimmbad und ein Clubhaus aufstellten. Schließlich konnten die Hausbesitzer nicht das Schwimmbad behalten und es wurde ein Teich. Während der regnenden Tage können Sie Frösche sehen, die auf dem Pool schwimmen. Die Unterteilung befindet sich im inneren Teil von Mactan Cebu. Hausbesitzer dieser Entwicklung können nicht verkaufen ihre Eigenschaft für einen guten Gewinn aufgrund der fehlenden Wartung der Unterteilung plus die Tatsache, dass die Kosten für den Kauf des Hauses ist hoch wegen der Kosten der Über Verbesserung durch den Entwickler. Ein weiteres Beispiel ist ein Entwickler, der eine Wohnunterteilung in Talamban Cebu City, bestehend aus etwa 50 Stadthäusern mit Preisen von 5,5 Millionen bis 6,5 Millionen entwickelt. In der Tat sind die Qualität der verwendeten Materialien und das Design sehr gut. Allerdings vermissten sie zu bedenken, dass die Barangay-Straße, die die Unterteilung mit der Hauptstraße verbindet, zu eng war und nichts davon getan werden kann. Es ist immer noch eine 2-Wege-Straße, aber es ist schmal etwas weniger als 4 Meter in der Breite. Sie vermissten zu berücksichtigen, dass die Anwohner Anwohner des Ortes, die dieses Budget von 5,5 Millionen bis 6,5 Millionen haben, sich nicht wohl fühlen, diesen sehr engen Weg zu einem Innenplatz zu machen, egal wie gut das Haus sein könnte. Es ist über Verbesserung für solch eine minderwertige Stelle, die durch eine schmale Straße verursacht wird. Ergebnis? Von 50 fertig für Belegungshäuser wurden nur etwa 5 verkauft. Der ganze Rest wartet immer noch auf Käufer, obwohl Häuser bereits gebaut sind.

Auf der anderen Seite sollte ein Käufer oder Hausbesitzer auch wissen, dass es so etwas wie UNTER VERBESSERUNG gibt, eine Verbesserung, die nicht geeignet ist die Stelle, in der sie wegen mangelhafter Größe oder Kosten platziert wird. Dies kann auch Verluste in Immobilieninvestitionen verursachen.

Zum Beispiel hat ein Hausbesitzer mich angerufen, sein Eigentum in Cordova mit einer Fläche von 1.300 Quadratmetern zu verkaufen. Er baute einen 150qm Bungalow am hinteren Ende des Loses, der über 1.000 Quadratmeter viel als Fassade seines Hauses verlässt. Der Ehemann ist ein Ausländer, der mit Filipina verheiratet ist, aber nach Jahren des Zusammenlebens stritten sie und beschlossen, ihr Eigentum für eine 50/50 Aktie zu trennen und zu verkaufen. Die Frau will das Haus und das Los für 7,5 Millionen Pesos verkaufen, weil es der echte Marktwert der Immobilie ist. Ich stimme der Behauptung der Frau zu, dass das Haus und das Los in der Tat auf 7,5 Millionen geschätzt wird, aber das Eigentum ist seit 3 ​​Jahren auf dem Markt und kein Abnehmer. Warum? Es ist wegen UNTER VERBESSERUNG. Prospekt Käufer wie das Haus, aber die Grundstücksfläche auf 1.300 Quadratmetern ist zu viel für sie, die das Eigentum über ihr Budget macht. Sie hätten auf der 1.000 Quadratmeter großen Grundstücke Stadthäuser für einen Gewinn hinzugefügt, aber angesichts ihrer Situation können sie aufgrund ihrer Konflikte keinen solchen Plan unternehmen. Alles was sie wollen ist ein schneller Verkauf und teilt die Erlöse sofort. Leider ist es immer noch Wartezeit für sie, da sie nicht einmal mit dem endgültigen Preis einverstanden waren. Der Mann will opfern, indem er ihn für 5 Millionen verkauft, aber die Frau besteht auf 7,5 Millionen. Was sie über diesen Konflikt gehen, wird es ein gesetzlicher Fall sein.

Manuel Jr. Arengo

Real Estate Broker Lizenz Nr. 0007808

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Source by Manuel Racoma Arengo Jr.

Während viele Immobilienmakler durch Verzerrungen gehen, um die Prospektion zu vermeiden, muss irgendeine Art von Prospektion getan werden, bevor ein Verkauf gemacht werden kann. Top Immobilienmakler wissen, dass die Prospektion ihr Ticket für Wohlstand und Glück ist, und sie umarmen es. Viele andere Agenten werden bei der Prospektion "taumeln", ohne das System hart zu arbeiten. Sie werden oft auf der Suche nach einem "magischen" System der Prospektion.

Ich habe alle Systeme auf dem Markt heute gesehen, die als "magische Formeln" verkauft werden. die behaupten, die Prospektion einfach, automatisch und praktisch sofort zu machen. Die Wahrheit ist die meisten dieser Formeln sind gute Systeme für die Prospektion. Aber sie sind nicht Magie, und man ist nicht intrinsisch besser als ein anderer … und keiner ist "sofort". Alles wird sich bemühen und konsequent.

Was ist das beste Prospektionssystem? Es ist die, die Sie wollen arbeiten hart zu implementieren. "19359002]

Aktive Immobilien-Prospektionsmethoden

Das Beste Formen der Prospektion für schnelle Ergebnisse sind aktiv. Das folgende ist eine Liste der häufigsten aktiven Prospektionsmethoden.

  • Einige Immobilienmakler haben die Persönlichkeit für klopfen an kalten Türen für ein paar Stunden jeden Tag. Sie mögen die Wiederholung. Sie genießen zu Fuß und bekommen die Übung. Sie mögen ein Set-Skript und bekommen einen Rhythmus. Nach dem ersten Tag bekommen sie schnell Unbehagen mit dem Gespräch mit Menschen an der Haustür. Sie finden, dass die meisten Leute nichts dagegen haben, dass jemand hart arbeitet und an die Tür klopft. Wenn du jemanden bist, der eine starke Abneigung gegen die Leute hat, die Ihre Tür klopfen, möchtest du vielleicht bedenken, dass Tausende von Realtors sehr erfolgreiche Geschäfte gemacht haben. Nur weil du es nicht magst, bedeutet das nicht, dass andere auf die gleiche Weise fühlen. Es ist ein einfacher und sehr preiswerter Prospektionsansatz. Der Schlüssel zu seiner Arbeit ist sowohl die Konsistenz als auch die Kenntnis der richtigen Arten von Wörtern zu verwenden, um eine Blei in einen Termin auf der Stelle umzuwandeln (was für jede dieser aktiven Prospektionsmethoden gilt)
  • Einige (wenige) Leute genießen kaltes Aufrufen. Sie mögen die Wiederholung, die Konsequenz und die Leichtigkeit. Aber die Öffentlichkeit nicht genießen Telemarketer, so dass die Ablehnungsrate hoch ist. Wenn du jemand bist, der einen Hang als persönlicher Angriff interpretiert, wirst du das wahrscheinlich nicht machen wollen. Auf der anderen Seite ist es eine der schnellsten Möglichkeiten, um Ihr Geschäft zu wachsen und ich kenne viele erfolgreiche Agenten, die ihr Geschäft auf die hohen sechs Figuren, die kalt telefonieren, gebaut haben. Sie können lernen, innerhalb der Vorschriften der Notrufliste zu arbeiten. Und weil das Telemarketing anspruchsvoll ist, werden Sie wahrscheinlich nicht viel Konkurrenz haben und Sie können die Menschen in diesen Tagen empfänglicher finden, weil sie nicht von Anrufen überschwemmt werden.
  • Manche Leute genießen, durch FSBO zu fallen oder rufen ab. Sie mögen die Chancen (da der Besitzer bereits "ihre Hand erhoben hat") und sich für die Herausforderung gestohlen haben. Diese Besitzer können ihre Frustrationen über etwas anderes auf Sie zu entlüften, so dass es scheinen "scary" auf den ersten mit ihnen zu sprechen. Allerdings gibt es sehr gut beschriebene Techniken für die Handhabung dieses und für das Wissen genau die richtigen Worte zu sagen. In einigen Bereichen gibt es genug FSBO / Abläufe, um ein Vollzeit-Prospektionsprogramm zu machen. In anderen Bereichen kann dies ein einmaliges Programm sein.
  • Einige Agenten mögen ihren Weg durch Web 2.0 und Social Media Marketing. Sie mögen es, aber sie verstehen auch, dass es nicht nur ein Hobby ist. Sie haben eine Strategie und wissen, wie man die Strategie mit Webseiten, Lead-Generationen-Unternehmen, Blogging, Social Media, Ezine Artikel, etc. Dies ist eine pseudo-aktive Form der Prospektion, weil es Elemente der Werbung kombiniert (drop your Köder und sehen, wer Bissen) mit Vernetzung. Die Herausforderung besteht darin, genau zu wissen, was in der "Immobilien-Social-Media-Welt" funktioniert und was nicht, weil es einfach ist, sich darin zu verlieren.
  • Andere Immobilienmakler leben und atmen die Möglichkeit, sich zu vernetzen. Sie sind soziale Kreaturen, die Geschäfte finden können, indem sie mit Leuten in der Lebensmittelgeschäft-Checkout-Linie sprechen. Ein Netzwerk-System sorgt dafür, dass sie eine bewusste Strategie für den Aufbau der richtigen Arten von Beziehungen haben, sich in einer Gemeinschaft bekannt machen usw. Wenn Sie ein Introvertiertes sind, können Sie sich nicht an diese Methode der Prospektion wenden. Auf der anderen Seite kenne ich einige Introvertierte, die es gut machen, weil sie einen Zweck haben, Konversation zu machen und die richtigen Worte gelernt zu haben, um jemanden zu motivieren, mit ihnen Geschäfte machen zu wollen. Viele Menschen genießen den Aufbau von 100% referralbasierten Unternehmen und Arbeitstechniken und Strategien, die weit über das hinausgehen, was wir normalerweise als Vernetzung denken.
  • Manche Menschen genießen die Landwirtschaft, weil sie gerne Teil einer Gemeinschaft sind. Sie genießen die Vorteile der Tür klopfen, Sponsoring Nachbarschaft Veranstaltungen und Blogging über die 'Haube. Wenn du deine Nachbarn nicht magst, musst du deine eigene Nachbarschaft nicht bewirtschaften. Einige Agenten verwenden Nachbarschafts-Websites mit Gutscheinen und kostenlose Kleinanzeigen für Garagenverkäufe, FSBOs, etc. Farming ist die eine Methode, die Elemente aller anderen Methoden enthält, also wenn Sie Vielfalt mögen, ist dies die Methode für Sie.
  • Noch andere, wie ich, haben einen enormen Erfolg mit laufenden Workshops – zum ersten Mal Käufer, Verkäufer, Investor, etc. Workshops sind natürlich und lustig für mich, und so genieße ich die Prospektion … und ich glaube, dass ein Agent sollte ihre Immobilienprospektion genießen, sonst werden sie es nicht tun. Ich habe mein eigenes System entwickelt, um Workshops zu füllen und Inhalte in einer Weise zu liefern, die Leute dazu bringt, mit mir zu arbeiten. Dies ist ein schöner Ansatz für viele Agenten, die ein bisschen schüchtern sind, aber immer noch auf der Bühne zu sein.
  • Offene Häuser sind immer noch ein guter Weg zur Aussicht, wenn es gut gemacht ist. Einige Agenten halten offene Häuser fünf Tage die Woche. Sie haben einen Prozess für die Arbeit der Käufer, die durchkommen, und sie arbeiten die Gemeinschaft, wo sie halten die offenen Häuser, oft immer Auflistung Agenten in der Zeit. Wenn offene Häuser sind ein Lynchpin in Ihrem Prospektion Plan, dann werden Sie wollen wissen, die genauen Worte zu verwenden, um die Perspektiven zu motivieren, um mit Ihnen zu arbeiten, und Sie wollen gut zu fragen nach Terminen, nicht nur Telefonnummern zu bekommen . Einige Agenten fühlen, dass offene Häuser sind eine Verschwendung von Zeit, weil sie nicht genug aktive Perspektiven kommen durch in ihrem Bereich.

Passive Prospektion

Weniger aktive Prospektion (oder passiv Prospektion) umfasst Direct-Response-Marketing, Werbung, Online-Lead-Generierung Unternehmen, nur aufgelisteten / verkauften Karten, fallen Flyer, etc. Einige dieser Techniken arbeiten sehr gut. Und einige von ihnen sind eine komplette Zeitverschwendung.

Das eine Immobilienprospektionssystem, das jeder Agent braucht

Jeder Agent sollte mit ihren vergangenen Klienten religiös und automatisch weiterverfolgen. Die laufende Datenbank-Landwirtschaft ist vielleicht der einzige Weg für die meisten Agenten, um die Höhen und Tiefen dieser Branche auszugleichen.

Die Datenbank-Landwirtschaft ist auch Ihre beste Chance für "einfach, automatisch und praktisch sofort."

Datenbank-Farm ist auch Ihre beste Chance für "einfach, automatisch und praktisch sofort " Geschäft. Wenn Sie jetzt Geschäfte machen, dann wieder mit jedem vergangenen Client und Person in Ihrem Kreis des Einflusses und bitten sie für eine Überweisung. Mit einigen klugen Überweisungstechniken und Worten sind die Chancen sehr gut, dass Sie mindestens eine neue Transaktion aufdecken werden.

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Source by Linda Schneider

Vor- und Nachteile einer MLS-Suche

MLS-Recherchen (oder Multiple Listings Service) basieren auf dem Prinzip; "Hilf mir, mein Inventar zu verkaufen, und ich werde dir helfen, dein zu verkaufen." Es ist ein einzigartiges Konzept, obwohl man nicht viele andere Branchen nutzen. Immobilienmakler erkennen die Fortschritte in der Technologie an, sobald MLS-Recherchen populär wurden und bereit sind, die Vor- und Nachteile von MLS-Abfragen an interessierte Parteien zu präsentieren.

Nein Für Verkauf durch Besitzer (FSBO) Optionen

Einer der großen Nachteile für MLS-Recherchen ist sie beinhalten keine Häuser, die vom Eigentümer verkauft werden, es sei denn, der Verkäufer hat einen bestimmten Prozentsatz der Provision an die Makler ausgehandelt. Wenn Sie sich für FSBO interessieren, muss der Käufer potenzielle Nachbarschaften für FSBO-Zeichen durchsuchen und einen Preis in ihrem Sortiment verhandeln. Wenn der Käufer nicht viel über die Verhandlungspreise weiß oder wieviele Häuser wert sind, bieten MLS-Abfragen immer noch einen Beitrag für Vergleichszwecke.

Weniger Forschung für den Käufer

Der Kauf eines Hauses könnte bereits als ein stressiger Prozess angesehen werden etwas. MLS-Recherchen können auf etwas von diesem Stress reduzieren, weil es die Forschung reduziert, die der Käufer führen muss. Es gibt schon so viele andere Aspekte, die ein Käufer sich erinnern muss, um zu betrachten, einschließlich der Gemeinschaft, Kriminalitätsrate, Demographie, Schulbezirke, Arbeitsaussichten, unter anderem. MLS-Abfragen stellen Hunderte von Häusern von den teilnehmenden Brokern in eine Datenbank, mit Hunderten von Feldern, mit denen die Eigenschaften durchsucht werden können. Fachkundige Broker mit jahrelanger Erfahrung bestimmen diese populären Suchfelder. Wenn der Käufer die Forschung selbst durchführt, kann er oder sie fragen, ob die Informationen, die sie finden, zutreffend sind.

Die Internet-Outdates MLS-Anfragen

Der Jüngere Generation könnte behaupten, das Internet heißt die "Information Highway" aus einem Grund. Während es wahr ist, bestimmte Staaten haben ihre MLS-Abfragen leicht im Internet verfügbar, nicht alle Staaten haben diese Zugänglichkeit. Es ist auch wichtig zu bedenken, dass die in der eigenen Zeit erforschten Informationen möglicherweise nicht so genau sind wie die MLS-Recherchen von Immobilienmaklern.

A Trusting Community

As erwähnt, alle MLS-Abfragen basieren auf dem "Sie kratzen meinen Rücken, und ich werde Ihre Kratzer kratzen" Prämisse. Mit anderen Worten, es gibt keine versteckten Tagesordnungen. Alle Broker, die an MLS-Abfragen teilnehmen, versuchen, dem Käufer die größtmögliche Anzahl an Optionen zur Verfügung zu stellen. Sie halten die Bedürfnisse des Käufers im Auge und versuchen, zufriedenstellende Kunden zu schaffen.

Letztlich ist die Entscheidung, MLS-Recherchen zu nutzen oder die eigene Forschung durchzuführen, bis zu dem potentiellen Käufer.

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Source by Keith Andrews

Wie man richtig einen Liquor Store für den Verkauf wert – Der Führer

Ein Spirituosenladen kann eine der attraktivsten Perspektiven für diejenigen sein, die in die Welt des Unternehmertums eindringen wollen. Traditionell werden sie als Lieferant von "Essentials" mit gutem Umsatz und vernünftigen Margen gesehen. Allerdings kann man bedenkt, dass eine Liquor Store-Bewertung ein ziemlich schwieriger Vorschlag sein kann. Die gesamte Branche ist etwas auf veraltete Barometer angewiesen, und der Besitzer kann sich darum bemühen, Ihnen das Geschäft anzubieten, das auf Traditionen basiert und nicht auf reale Elemente.

Aufgrund dieser Traditionen hat die Branche eine etwas verschleierte Sicht auf die angewandten Maßnahmen um die tatsächlichen, individuellen Geschäftswerte zu bewerten. Keine zwei Spirituosenläden sind die gleichen, da sie unterschiedliche Fußabdrücke haben, verschiedene Spezialitäten, die Existenz oder Abwesenheit von bestimmten Nebenprodukten, die erhebliche Werte in sich selbst vertreten können usw. Immer daran erinnern, dass Sie sich auf den Anspruch auf Gewinne und nicht durch konzentrieren müssen Verweis auf gegebene Prozentsätze oder auf die Tatsache, dass das Unternehmen solide Verkäufe haben kann, aber der Umsatz an sich selbst bedeutet nichts.

Während Sie natürlich die Prozentsätze überprüfen können, die Ihnen gegeben werden, und verwenden Sie sie, um jegliche Anomalien entsprechend zu interpretieren, die beste Methode der Unternehmensbewertung, Liquor Store Experten alle zustimmen, basiert auf Cash-Flow oder Eigentümer Vorteile. Oft werden sie sich auf eine Figur beziehen, die ein "Vielfaches" repräsentiert, und dieses Vielfache kann drei, vier oder fünfmal sein. Was bedeutet das Vielfache?

Die häufigste Figur, die verwendet wird, repräsentiert die Besitzervorteile. Dies bezieht sich auf das Geld, das Sie verlassen haben, nachdem Sie alle Kosten berücksichtigt haben und im Wesentlichen repräsentiert die Mittel, die Sie verwenden, um die Schulden Service, zahlen Sie sich entsprechend und das Geschäft zu bauen. Bei der Betrachtung der Bücher ist Ihr Eigentümer Vorteil definiert als Nettoeinkommen, der dem Eigentümergehalt hinzugefügt wird, Vergünstigungen, Abschreibungen und Zinsen abzüglich Kapitalaufwandszuteilung. Das letztere Element bezieht sich auf alle größeren Änderungen oder Investitionen, die Sie in absehbarer Zeit durch die Installation von aktualisierten Computersystemen oder Renovierung als Beispiele vornehmen müssen. Immer sicher sein, dass irgendwelche "add backs" angemessen und vernünftig sind.

Da Sie das Geschäft bei einer Prämie kaufen, in Bezug auf das "Vielfache", das an den Wert gebunden ist, müssen Sie natürlich sicher sein, dass es wird als anhaltende Besorgnis verkauft. Dieser Anspruch ist besonders geeignet, wenn es um die Bestandsaufnahme des Unternehmens geht. Stellen Sie sicher, dass Sie dieses Inventar zu Begriffen kaufen, die für Sie realistisch sind. Oft werden die Käufer versuchen, die Kosten des Inventars aus der Bewertung zu entfernen und fügen Sie es separat hinzu. Es sollte immer als ein integraler Bestandteil der Bewertung behandelt werden und nicht verwendet werden, um die Position des Verkäufers aufzublasen. In der Regel wird ein Inventar von einem Spirituosengeschäft zwischen acht und zehn Mal pro Jahr umgestellt, und Sie sollten sicherstellen, dass Ihr bestimmter Bestand nicht ein großes Element von Gegenständen enthält, die unaufhaltsam oder saisonbar sein können.

Sei vorsichtig bei einem Besitzer, der eine große Menge an Bargeldverkäufen behauptet, als ob sie es nicht beweisen können, sollten Sie nie dafür bezahlen. Mit anderen Worten, sie sollten nicht zweimal profitieren – erstmals, wenn sie die Steuerabteilung täuschen und zweitens von einem aufgeblasenen Geschäftsverkaufswert.

Denken Sie daran, dass Sie eine gründliche Konversation mit der Verwaltungsgesellschaft oder dem Pächter haben müssen, vorausgesetzt natürlich, dass das Geschäft in einem gemieteten Raum ist, wie es allgemein der Fall ist. Finden Sie genau das, was Sie tun müssen – bevor Sie weiter gehen, um den Mietvertrag selbst zu übernehmen oder sich für ein neues zu qualifizieren.

Ein Wort über die Eigentümerfinanzierung, die angeboten werden kann. Im Allgemeinen können Sie den Wert zwischen 30 und 50% des Betrags, der vom Verkäufer finanziert wird, und betrachten, dass eine Prämie für den angegebenen Geschäftswert, im Vergleich zu einem All-Cash-Transaktion.

Seien Sie auf der Suche in Zeiten, in denen Sie mit dem Besitzer treffen, besuchen Sie die Räumlichkeiten oder sonst führen Sie Ihre Due Diligence. Betrachten Sie die Anzahl der Gönner, die Sie sehen, gehen in und aus dem Laden und verwenden Sie diese als Benchmark, unter Berücksichtigung der Zeit des Tages Ihrer Beobachtung. Sehen Sie viele Familienmitglieder des Besitzers dort arbeiten oder beobachten Sie den Besitzer arbeiten übermäßige Stunden? Fragen Sie sich, ob Sie die Situation replizieren wollen und wie Sie wirklich zu einem Wert für die Arbeit von den Familienmitgliedern kommen können, besonders wenn sie von den Büchern bezahlt werden.

Wenn man darüber nachdenkt, wie man ein Wert schätzt Likör speichern, vergessen Sie nicht, dass richtige Bewertung ist definitiv eine Kunst, keine Wissenschaft!

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Source by Richard K Parker

What Homeowners Need to Know When Facing Foreclosure

Understanding the Foreclosure Process

What Is Foreclosure?

Foreclosure is the process that allows a lender to recover the amount owed on a defaulted loan by selling or taking ownership (repossession) of the property securing the loan. The foreclosure process begins when a lender files the appropriate documents with the appropriate officials (see below for more details).

Colorado Foreclosure Laws

Colorado foreclosures occur through both in-court (judicial) and out-of-court (non-judicial) proceedings.

The judicial process is used when no power of sale is present in the mortgage or deed of trust. The process begins when the mortgage lender files suit with the court system. The borrower then receives a letter from the court demanding payment. Typically, you’ll be given 30 days to respond with payment or a written response to the bank’s attorney and parties involved. If you do not respond within the time limit given, a judgment will be entered and the lender can request sale of the property by auction. If you file a written answer with the court, there is a hearing and the process takes longer and can even be forestalled. If a judgment is entered, then an auction date will be set, usually several months in the future. Once the property is sold, you’re served with an eviction notice by the sheriff’s office, and you must vacate the home immediately.

The most commonly practiced method of foreclosure in Colorado is the non-judicial foreclosure process. It is carried out by a Public Trustee who acts as an impartial party. The process begins when the lender files the required documents with the Public Trustee of the county in which the property is located. The Public Trustee then files a „Notice of Election and Demand“ (NED) with the county clerk and recorder. Once the NED is recorded, the Public Trustee Sale of the property is scheduled to take place between 110 and 125 days of the recording.

Pre-foreclosure Period

Many factors can lead to default of payment on a home loan and eventually foreclosure. Many are not the fault of the homeowner. Perhaps it is due to a hardship (loss of income, military deployment, health or family issues) or to „loan fraud“ or „creative financing“ by the banks (Adjustable Rate or ARM, Option ARM, Negative Amortization, or Interest Only loan). Whatever the cause, facing foreclosure is not an enjoyable experience.

The foreclosure process usually begins after the homeowner has missed several payments and different attempts have been made by the bank to collect. Let’s look at what typically takes place and what you can normally expect.

Day 1: You miss your first payment

Day 1-15: Grace period (Some lenders only allow 10 days)

Day 16-30: A late charge is assessed

Day 30: Borrower is in default

Day 45-60: Lender sends „demand“ or „breach“ letter, and phone calls begin

Day 60-90: Lender sends letters and makes phone calls. A repayment plan or a loan modification plan may be offered.

Day 90-105: The lender refers the loan to the loss mitigation department/foreclosure department and retains an attorney to handle the foreclosure.

Day 90-?????: The lender’s attorney files the required documents with the Public Trustee, who then files a NED with the county clerk and recorder. Once the NED is recorded, the property is scheduled to be sold within 110-125 days at a Public Trustee Sale.

Notice of Sale / Auction

Once the NED (Notice of Election and Demand) is recorded, the notice must be published in a newspaper of general circulation within the county where the property is located for a period of 5 consecutive weeks. The Public Trustee must also mail a copy of the published notice to the homeowner within 10 days. At least 21 days before the Public Trustee Sale, the Public Trustee must mail a notice to the homeowner describing how to redeem the property and stop the sale.

If the homeowner wants to redeem the property and stop the Public Trustee Sale, he must file an „Intent to Cure“ with the Public Trustee’s office at least 15 days prior to the foreclosure sale. He then has up till noon of the day before the sale to bring the loan current and redeem the property.

The Public Trustee typically conducts the sale at the courthouse. Bidders must register in advance and have funds available. At the sale, the public trustee reads the written bid submitted by the lender, then any registered party may bid. The winning bidder is given a certificate of purchase.

Redemption Period

There is no longer any redemption period for the homeowner after a foreclosure sale in Colorado.

How to Avoid Foreclosure -What Are Your Options?

FORECLOSURE!

It’s a harsh word that most people avoid thinking about…until they have to. If you are several months behind on your mortgage, without money for professional help, and at the end of your rope…foreclosure may be the ONLY thing you can think about. It preys on your mind and leaves you feeling lost and vulnerable to the come-ons of the unscrupulous ‚professionals‘ who say that they are experts in foreclosures, but aren’t. STOP!

You may be in a difficult situation, but it is not hopeless. Foreclosure is not your only option! My name is David Stitt, and I’ve got good news for you. You do have alternatives. You just can’t see them right now. But by the time you finish this short guide, your vision will have cleared and options for your future…good options…will be right before your eyes.

You are not alone! In the United States, foreclosure filings have increased consistently over the past few years, with more new foreclosures reported in every quarter, pushing the foreclosure market to record levels. So you are not alone. But if you’re like the many thousands of people facing foreclosure, you’re scared and confused. You’re overwhelmed by the legal mumbo-jumbo of foreclosure litigation. You don’t know who or what to trust. You’ve undoubtedly been pinned to the mat by Realtors and Attorneys, warning you about the dire consequences you’ll face if you don’t use their services. Or maybe you’ve worked with mortgage brokers. They promise the world – or world-class loans – and then they don’t deliver. And then there’s the holder of your mortgage who is unwilling (maybe after months of negotiating) to budge an inch when it comes to working out a more affordable payment plan.

After all you’ve probably been through, I’m not surprised that you’ve given up hope for a ‚good‘ solution and may feel resigned to accepting foreclosure and the years of damage it will do to your credit rating. Once again, STOP! Don’t fall into despair. Things are not as bad as they seem. There are other options.

A helping hand when you need it.

This Survival Guide is exactly what the name says it is: a simple, no-nonsense approach to foreclosures. It was created to help you and other homeowners become better informed about the details of the foreclosure process. I believe that knowledge is power…and I hope that this guide will give you the power to avoid foreclosure entirely.

Once you know the facts, you’ll be able to make a well-reasoned and thoughtful decision and then take action with the confidence that you’re doing what’s best for you.

On the next couple of pages, we are going to take a look at your different options and the pros and cons of each. You will be given the information you need to make a well-educated decision regarding your situation.

What Are Your Options?

Forbearance

Forbearance is a payment plan that a debtor enters into with a lender when they are unable to make timely payments, often due to illness or another temporary situation. In forbearance, the lender will allow you to delay payments for a short period. You agree that after missing payments for a few months you will bring the account current by making larger payments. The problem is, more than 85% of debtors default after the first payment. They cannot continue to make the inflated payments after the forbearance period ends, and they are right back where they started.

Loan Modification

A loan modification is a permanent change in one or more of the terms of a mortgagor’s loan. This may help you catch up by reducing the monthly payments to a more affordable level. You may qualify if you have recovered from a financial problem and can afford the new payment amount. However, Loss Mitigation Departments are now undermanned, under experienced, and overworked. Nightmare stories abound on the subject of patrons having to hound and harass Loss Mitigation Departments to get their paperwork pushed through to escape foreclosure. After all the hassle, most homeowners are still denied any help and end up in foreclosure.

Partial Claim

Your lender may be able to work with you to obtain a one-time payment (loan to be paid at end of mortgage) from the FHA-Insurance fund to bring your mortgage current. You may qualify if your loan is 4-12 months delinquent and you are able to start making full mortgage payments.

Deed-In-Lieu (Voluntary Foreclosure)

As a last resort, you may be able to voluntarily „give back“ your property to the lender. You may qualify if you are in default and don’t qualify for any of the other options, your attempts at selling the house before foreclosure were unsuccessful, and you don’t have another FHA mortgage in default. „Foreclosure“ will most likely be reported on your credit report.

Loan Assumption

This is where someone else takes over the payments of your loan, usually in exchange for your property. Loans made after 1988 are almost never assumable.

Bankruptcy

Many debtors will spend a lot of money for an attorney to file a Chapter 13 bankruptcy – which is really a payment plan – only to lose the house. In essence you are paying the attorney instead of the lender. Before acting, know how much the process will cost and what your new increased monthly payment will be. Also know that if you miss one payment, your Chapter 13 will be dismissed and you will need to file Chapter 7. This will cost more attorney fees, assets, including your house will be liquidated and your credit report will still show a foreclosure.

Sale of Property

If the homeowner has equity in the property they can and should consider selling the property. The homeowner will receive a check at closing for equity over and above what is owed and closing costs paid. Most homeowners in foreclosure, however, have little or no equity. Be careful listing with a Realtor that can tie up your property for months.

Do Nothing

When it comes to the threat of foreclosure, procrastination is a prescription for disaster. Doing nothing changes nothing. Unless you take action, you will end up in foreclosure and your credit will suffer for the next 5-7 years.

Pre-Foreclosure Sale (Short Sale)

The pre-foreclosure sale program allows the lender in default to sell his/her home and use the net sale proceeds to satisfy the mortgage debt, even though these proceeds are less than the amount owed. It has two major advantages over a foreclosure: (1) You may be eligible for a new home loan after just 2 years instead of 5. (2) You should be able to avoid a deficiency judgment. When a house is sold at auction, the chances of the foreclosing lender filing a deficiency judgment increases dramatically. They will have years to come after you or to sell it to someone else who will.

As you can see, there are several options to consider – but consider you must! You cannot afford to stick your head in the sand like an ostrich and do nothing. Being in the state of denial is a bad state to be in! And as we said earlier, procrastination is a prescription for disaster.

Questions You Need to Ask

Questions You Need to Ask Yourself

1. If I file Chapter 13 Bankruptcy, will temporary relief from my monthly mortgage payments mean that I will be able to stop foreclosure forever…or will I be unable to keep up with my payments when they resume and I end up in foreclosure again?

2. If I choose Forbearance or a lender payment plan that gives me temporary relief from payments I can’t afford now….will I be able to afford the inflated monthly payments that I’ll have to make in the future, or will I end up in foreclosure again?

3. If I am unable to meet my monthly expenses now, can I commit to a payment plan…or should I just give up my house to a lender with a Deed In Lieu and accept the bad foreclosure mark on my credit history?

4. If I do something now, will I have more options available to me…or should I wait until the sheriff is at my doorstep with an Order to Vacate and hope that he/she will show me mercy?

5. If I consult with an experienced Real Estate Investor, will I be able to get out of this situation without ruining my credit…or is my only option to spend thousands of dollars for Attorney fees, Realtor commissions and still run the possibility of losing my house?

Questions to Ask Your Mortgage Broker

1. Do you guarantee in writing that you will close my loan before my case goes before a judge in court?

2. What interest rate will you charge?

3. How many points do you charge?

4. What will my monthly payments be compared to what they are now? Higher? Lower? The same?

5. What will the total of all closing costs be?

Questions to Ask Your Attorney

1. If I file for Chapter 13 bankruptcy, will it stop foreclosure or just stall it?

2. What are your fees for filing bankruptcy papers and handling my case?

3. What will my monthly payments be compared to what they are now? Higher? Lower? The same?

4. What happens if I default on my payments because I can’t make them?

5. Can’t I file a bankruptcy myself at the courthouse and save thousands of dollars?

Questions to Ask Your Realtor

1. Do you guarantee in writing that you’ll sell my house before my case goes before a judge in court?

2. Do I have to pay your commission if I find someone on my own who wants to buy the house?

3. How much do I owe you if you don’t sell the house and I lose it to foreclosure due to a judge’s ruling?

4. If the sale price doesn’t cover my indebtedness and your commissions, do I have to reach into my own pocket to pay you?

5. How long will your listing contract tie up the house and entitle you to a commission?

Questions to Ask Your Foreclosing Lender

1. Can you work out a payment plan (forbearance) with me and will you put everything in writing before I agree to it?

2. If I agree to these terms, will you agree in writing to stop the foreclosure?

3. What will my monthly payments be, compared to what they are now? Higher? Lower? Same?

4. If I’m late on this payment plan, do you start where you left off with the foreclosure?

5. Since forbearance means a big increase in monthly payments, can you tell me how many people end up back in foreclosure because they cannot afford the monthly payment?

What To Do Now

Step 1: Get answers to your questions.

Not only do you need answers to the questions above, but there may be other questions you are asking yourself. Don’t be intimidated by the ‚experts‘ you’re consulting. Remember they work for you.

Step 2: Make a decision…and follow through on it!

Once you have the facts you can decide on how to proceed and who you need to help you. The sooner you act, the sooner you can reverse the downward spiral and change your credit from bad to better.

Step 3: Act Now!

After you’ve done your homework and feel you’ve come to an informed decision, you’re halfway there. Don’t let inertia set in. Don’t procrastinate. ACT NOW before your window of opportunity closes.

One final thing to consider: Get a Forensic Loan Audit!

A large majority of the loans made during the last 10 years, especially sub-prime and adjustable rate mortgages were not done properly and have errors and violations.

The Forensic Loan Audit is the FIRST STEP you should take to properly prepare for any type of litigation or any type of solution when dealing with your lender. Audits are used as a valuable tool to get your file to the top of the lender pile and to get your case noticed and heard!

The more violations found in your mortgage, the more LEVERAGE you have to argue your case against your lender. With millions of homeowners requesting financial solutions, it is increasingly more difficult to get the results you want when you need them. You need every tool, every amount of leverage possible! The Forensic Loan Audit is that tool!

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Source by David Stitt

8 Tipps für Home Kitchen Remodel

Viele Hausbesitzer nutzen die Küche Umbau, um ihre Heimat Wert und Käufer Pool zu erhöhen.

Es ist in der Regel ein 100% Return Remodeling-Projekt, helfen, erhöhen die interessante Hause Käufer Pool und in der Regel besser konkurrieren besser in einem engen Wohnungsmarkt. Küchenumbauprojekte müssen nicht Mega-Investitionsdollar kosten. Mit kluger Planung, können Hausbesitzer eine Rückkehr von $ 2-3 auf jedem $ 1 investiert zu gewinnen. Das bedeutet, dass eine Küche umgebaut werden kann. Nicht alle zu Hause Umbau Investitionen tragen die gleiche hohe Rendite;

Das Klappen des TV zeigt schnell die vielen Möglichkeiten für die heutigen trendigen Kochshows. Hausbesitzer sind verliebt mit der Idee, kulinarische Meister wie nie zuvor zu sein. Wo Budgets und Standort für High-End-Küche Investitionen ermöglichen, kann ein Upgrade auf eine professionelle Küche kochen auf die Koch-Wahnsinn. Kleine bis mittlere Kücheninvestitionen bezahlen fast sicher. Teure Küchen-Remodels können auch eine höhere Anzahl von potenziellen Käufern und attraktive Renditen gewinnen, wenn die Häuser verkaufen – wenn der richtige Hausdesigner und Updates gemacht und gut vermarktet wurden.

Hausbesitzer können einen völlig neuen Look mit einem up-dated erstellen Küche Umgestaltung, Umwandlung der Raum von geschlossenen bis lebendig, mulch-funktional und einladend:

* Fügen Sie eine benutzerdefinierte Insel. Ein Granit und Quarz Gegenoberseiten ist ein Favorit von Hausköchen.

* Installieren Sie einen Back-Splash mit Naturstein

* Das Hinzufügen von Spaß Speicher verlängert Ihre Küche und macht es so viel mehr nutzbar

* Verwenden Sie eine lustige neue Maltechnik auf Ihrem Schrank. Neue Farbe sagt "frisch und sauber" in einem Augenblick und ist eine der kostengünstigsten Verbesserungen. Mieten eines Profis kann den Unterschied machen Schnitt in Kanten und gewinnen "Verschleiß" Länge des Lebens. Für den Verkauf schneller, betrachten Sie eine neutrale Farbe wie Licht tan – denken Sie an Kaffee mit Sahne.

* Ändern Sie Ihre Schränke. Füge eine Glasfront hinzu, um Lieblingsgerichte zu präsentieren. Versuchen Sie, ein dünnes Furnier an die Oberfläche des Schranks zu befestigen, die Türen zu ersetzen und neue Hardware für einen fertigen und modischen Look hinzuzufügen.

* Installieren Sie eine neue Spüle mit einem stilvollen Wasserhahnkopf.

* Aktualisierte Küchengeräte zu späteren Modellen mit energiesparenden Merkmalen

* Hartholz- oder Laminatboden

Die Zeitdauer eines Hausbesitzers sollte planen für das Projekt zu nehmen wird bestimmt durch:

1) das Ausmaß des Projekts

2) mit den richtigen Materialien bestellt und zur Hand pünktlich

3) Ihre Remodeller-Verfügbarkeit – es ist gut, Ihr Projekt mit der Flexibilität der Montage in den Kalender Ihres Auftragnehmers zu planen.

Ein Küchenumbau sollte den Stil des Hauses widerspiegeln. Seien Sie sicher, einen professionellen Hauptdesigner zu gewinnen, wenn Sie versuchen, "modern" in einem traditionellen oder historischen Haus zu gehen. Hausbesitzer können erfolgreich hinzufügen, um den Hauswert Wert, wenn es eine ausgezeichnete Flow, sind komfortabel, funktional und maximieren den verfügbaren Platz in einer stilvollen Art und Weise.

Mit einem Haus-Designer, ob Sie bezahlen sie nur für ihre Design-Know-how oder um die komplette Arbeit zu machen, wird das Geld gut ausgegeben und Hausbesitzer sparen Geld am Ende.

Heute kann die Küche für viele Facetten des häuslichen Lebens verwendet werden. So wie: ein Familientreffen, Mahlzeit-Planungsgebiet, Computer-Basis für Projekte und Entertainment-Center-Bühne während Hosting Freunde und Familie

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