Analyse des Landentwicklungswerts – Teil 1

Kostenlose Immobilienbewertung

Der Wert von Land für Wohnbebauung hängt von den Einnahmen und Ausgaben ab. Dies bedeutet, dass der Wert des Landes durch folgende Faktoren bestimmt wird: (a) wie das Paket verwendet werden kann; b) die Anzahl der Lose; (c) der potenzielle Verkaufswert (Wiederverkaufswert) des Endprodukts; und (d) die notwendigen Kosten, um die Immobilie in etwas umzuwandeln, das Sie mit Gewinn verkaufen können.

Die Elemente, die im letzten Faktor (d) enthalten sind, können aus vertikalen und horizontalen Verbesserungen, Beratergebühren (z. B. Rechts- oder Technikkosten) und anderen Kosten, z. B. kommunalen Gebühren, bestehen. Es hängt alles davon ab, wie Ihr beabsichtigtes Entwicklungsszenario aussehen soll. Wenn Sie zum Beispiel das Grundstückspaket nur durch Erteilung von Zonierungsgenehmigungen ändern (entwickeln) möchten, umfasst Ihre Kategorie (d) wahrscheinlich die Gebühren für Kommunen und Berater, nicht aber die Kosten für die Installation von Verbesserungen. Auf der anderen Seite, wenn Sie das Paket unterteilen und dann die horizontalen Verbesserungen (z. B. Ausgrabung, Einteilung, Landschaftsgestaltung, Straßen, Bordsteine, Bürgersteige) vornehmen, um freie Baulücken zu verkaufen, müssten Ihre Kosten die Kosten widerspiegeln diese Verbesserungen zusätzlich zu den anderen entstandenen Kosten. Wenn Sie beabsichtigen, sich zu unterteilen, Standortverbesserungen vorzunehmen, Häuser auf den Losen zu bauen und dann ein fertiges Paket (dh neues Haus auf dem Grundstück) zu verkaufen, müssen Sie Ihre Kosten für den Bau der Häuser zu den anderen Kostenposten hinzufügen.

Da Immobilienentwickler alle ihre Einnahmen- und Ausgabenprojektionen eines Grundstücks auf Parzellenbasis vornehmen, verwenden sie nicht die Ackerzahl in der Liegenschaft, um ihren Wert zu bestimmen und die wirtschaftliche Durchführbarkeit zu analysieren ein Deal Dies ist sinnvoll, weil zum Beispiel ein 50 Hektar großes Grundstück für Grundstücke von 43.560 Quadratmetern (ein Hektar) wahrscheinlich und nicht 50 Lot von einem Hektar produzieren wird. Landfläche geht typischerweise verloren oder wird aufgrund von vorgeschlagenen Straßen, unregelmäßiger Form und anderen physikalischen Eigenschaften, die die Entwicklung einschränken oder verbieten, wie Landflächen mit steilen Abhängen, Überschwemmungsgebieten oder bestimmten Bodenklassifizierungen, verloren. Angenommen, dieses hypothetische 50 Hektar große Grundstück könnte nur 37 Baugrundstücke produzieren und wäre für 1,5 Mio. USD erhältlich. Entwickler würden die geplanten Landkosten in ihren Pro-Formas oder Tabellenkalkulationen mit 40.541 USD pro Los (1,5 Mio. USD geteilt durch 37 Lots) und nicht mit 30.000 USD pro Hektar anzeigen. Der erste Schritt in der Wertanalyse des Landkäufers besteht also darin, die Anzahl potenzieller Lose zu schätzen, die das Paket produzieren kann. Dies wird normalerweise als "Ertrag" bezeichnet.

Ausgangspunkt ist die Überprüfung der aktuellen Zonierungsverordnung und der Karte. Dies würde Ihnen die Zoneneinteilung der Immobilie sowie andere vertragliche Fakten mitteilen: Minimale Losgröße und -breite, minimale oder maximale Tiefe, zulässige Dichte oder Berechnungsmethode für die Rendite sowie Anforderungen an Flag- oder Fahrbahnlose. Flaggenlots haben eine schmale Streifenfront an einer Straße, und dann wird das Los größer. Stellen Sie sich eine Flagge auf einer Stange vor, und Sie können eine ziemlich gute Vorstellung davon bekommen, wie ein typisches Flaggenlot aussehen würde.

Der Ertrag einer Landentwicklung ist im besten Fall ungefähr, bis die Gemeinde einen bestimmten Unterteilungsplan genehmigt. (Und wo öffentliches Wasser und Abwasser nicht zur Verfügung stehen, kann die Anzahl der Baugrundstücke sogar noch spekulativer sein.) Menschen, die Land kaufen möchten, verwenden unterschiedliche Methoden, um den Paketertrag zu schätzen. Manchmal schreibt die Zonierungsverordnung die zu verwendende Methode vor, einschließlich der "Verpflichtungen", die aus verschiedenen Bruttoquadratfußflächen aus verschiedenen Gründen gemacht werden müssen, einschließlich Teilen der Parzelle, die "geschützte natürliche Ressourcen" enthalten, wie Wälder, Auen, Hänge , Feuchtgebiete und erstklassige landwirtschaftliche Böden.

Der Ertrag einer geplanten Landentwicklung kann auch geschätzt werden, indem ein Ingenieur beauftragt wird, einen Skizzenplan zu zeichnen, der eine mögliche Anordnung des Grundstücks zeigt. Diese Methode ist jedoch zeitaufwendig (und nicht kostenlos) und ist sicherlich nicht die effizienteste Methode, um einen ungefähren Ertrag zu ermitteln, wenn Sie Dutzende Landpakete betrachten. Entwickler, die am Landkauf interessiert sind, würden also eine Daumenregel verwenden, die sie im Laufe der Zeit erstellt und anhand ihrer Erfahrung getestet haben. Auf diese Weise können sie die Flottenausbeute sehr schnell abschätzen. Dies ist ein hervorragendes Werkzeug, das in den Anfangsstadien der Untersuchung eingesetzt werden kann, wenn viele Pakete gescreent werden müssen.

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Source by Nancy Chadwick