Verkauf durch Eigentümer: Off MLS Listing Is Risky Business

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Seit 2013 ist ein Anstieg der Vorverkäufe von Immobilien durch Verkäufer und der Notierung der Multiple Listing Services (MLS) zu verzeichnen. Core Logic berichtet, dass 2013 53% der in den USA durchgeführten Immobilientransaktionen nicht in der MLS notiert waren. Die meisten Verkäufer besitzen keine Immobilienlizenz und dürfen das MLS – das Standard-Listing-Portal für einen lizenzierten Immobilienmakler – nicht nutzen. Obwohl die Agenten des Käufers bereit sind, mit den Angeboten von For Sale by Owner (FSBO) zusammenzuarbeiten, dürfen sie dem Verkäufer keinerlei Beratung oder Zugang zum Marketing gewähren.

Verkäufer, die einen FSBO auflisten möchten, verlieren möglicherweise Zehntausende von Dollar an realem Marktwert für eine Immobilie, insbesondere wenn sie Immobilien ohne eine aktuelle Bewertung oder aktuelle Marktforschung auflisten. Häufig listet ein Verkäufer eine FSBO auf der Grundlage des Verkaufspreises eines Nachbarn auf, der für eine vergleichbare Immobilie möglicherweise die beste Wahl ist. Ein lokaler Immobilienmakler listet Immobilien kontinuierlich in seinem regionalen Verkaufsgebiet auf und eignet sich am besten für einen Marktvergleich in den von ihm abgedeckten Stadtteilen. Vergessen Sie nicht, dass Steuerveranlagungen, obwohl verfügbar, nicht das beste Instrument sind, um den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie zu einem gegebenen Zeitpunkt zu ermitteln.

Eine Nuance über FSBO-Verkäufe, die Verkäufern Anlass geben sollte, ist die Tatsache, dass ein erfahrener Einkäufer den Zuschlag bei einer FSBO-Immobilientransaktion haben kann. Warum? Der Verkäufer ist möglicherweise nicht mit den staatlichen Gesetzen und Treuhandkodizes und / oder den Auswirkungen von Vertragsfragen vertraut, die während der Verhandlungen auftauchen. Selbst wenn ein Rechtsanwalt einen Immobilienvertrag für eine Immobilie erstellt, kann das Endergebnis eines Immobilienverkaufs (FSBO) für eine Reihe von Fragen aufgehalten werden. Erfahrene REALTORS wissen, wie sie diese Hindernisse schnell umgehen und eine Immobilientransaktion auf Kurs halten können.

FSBO ist dem Werbepotenzial eines REALTOR nicht gewachsen

Unter diesen Umständen lohnt es sich, mit einem professionellen REALTOR zu arbeiten. Ein FSBO hat nur begrenzte Möglichkeiten für das Marketing und wird immer stärker von Websites für Web-Immobilienportale wie Zillow.com abhängig. Mit einem erfahrenen Agenten ist die Werbedurchdringung für eine Immobilie weitaus größer. Zum Beispiel liste ich meine zum Verkauf stehenden Immobilien in Williamsburg, Virginia, auf vier MLS-Websites auf. Dies gibt meinen Verkäufern einen umfassenden Geltungsbereich, so dass andere Agenten die Auflistung sehen können und Käufer auf der MLS sie auch sehen können. Meine MLS-Einträge werden auch auf Realtor.com veröffentlicht, das sich im Besitz der National Association of Realtors befindet und auch eine seriöse Website der Branche ist.

Mein Broker, Coldwell Banker Traditions, hat auch einen Listing-Mechanismus auf seiner lokalen Website, wo meine Kundenimmobilien hervorragende Sichtbarkeit erhalten. Nicht alle REALTORS listen Immobilien im Internet so häufig auf. Erkundigen Sie sich bei den einzelnen Immobilienmaklern nach bestimmten Informationen über Werbung, die für Kundenauflistungen über MLS und andere Standorte im Web bereitgestellt wird.

Die Auflistung von Eigenschaften ohne Agenten hat andere Nachteile. Wenn der Eigentümer versäumt, eine Präsentation mit einem potenziellen Käufer zu verpassen, verpasst er möglicherweise die Gelegenheit, eine Immobilie vollständig zu verkaufen. Bei Immobilienverkäufen in meinem Gebiet, Südost-Virginia, darf ein Eigentümer keine Rechtsformulare verwenden, die von der Virginia Association for Realtors (VAR) erstellt wurden, es sei denn, sie sind lizenziert. Immobilienformulare unterliegen dem formalen Urheberrecht der VAR und sind nur zur Verwendung durch die Mitgliedschaft zugelassen. Dies führt zu einem weiteren deutlichen Nachteil des Verkäufers bei der Transaktion. Das Erstellen neuer Rechtsformen ist nicht nur zeitaufwändig, sondern kann auch die Kosten für einen Anwalt erhöhen.

Abgesehen von einigen offensichtlichen Vorteilen einer Börsennotierung bei einem zugelassenen Immobilienmakler gibt es auch die verbreitete falsche Vorstellung, dass die Verwendung eines Immobilienanwaltes Geld gegenüber den Provisionen der Zahlstellen erspart. Der Verkäufer muss weiterhin die Käuferagentengebühren zahlen (die je nach Staat und Art der Immobilientransaktion variabel sind). Alle FSBO-Kaufverträge müssen mit einem Rechtsanwalt erstellt und abgeschlossen werden. Beim Verkaufsprozess muss der Käufer den Vertrag lesen und Änderungen vornehmen. Der Rechtsanwalt überarbeitet den Vertrag entsprechend und wird bei Vertragsabschluss vorgelegt. Anwälte in Virginia verlangen weitaus mehr, einen ursprünglichen Vertrag (meiner Erfahrung nach) als Provisionen auf Seiten des Verkäufers zu erstellen – in den meisten Fällen. Verkäufer, die es alleine machen wollen, sollten ernsthaft in Betracht ziehen, dass die Gebühren des Anwalts möglicherweise teurer sind und weitgehend unvorhersehbar sind, abhängig von der Anzahl der erforderlichen Rechtsformen, der Dauer der Verhandlungen und zusätzlichen Vertragsanforderungen.

Verkäufer müssen auf den FSBO verzichten und sich in einem Immobilienmarkt, der in vielen Regionen der USA definitiv in Bewegung ist, schlau machen. Der Markt für 2014 tendiert höher und die Lagerbestände sind in vielen Märkten niedrig. Verkäufer müssen sich daher jetzt mehr als je zuvor kompetent beraten lassen, wie sie Immobilien zum aktuellen Marktwert bewerten können. Neben potenziellen Gewinneinbußen aus dem Verkauf von Eigenheimen kann der Verkäufer leicht rechtliche und vertragliche Fragen treffen, die möglicherweise nicht schnell gelöst werden. Noch schlimmer ist jedoch, dass diese Angelegenheiten zu spät beigelegt werden können, um die Fristen für bestimmte Darlehen wie FHA und USDA einzuhalten. Wenn der Verkäufer nicht weiß, was er tut und der Zeitrahmen nicht beachtet wird, kann dies dazu führen, dass der Käufer ein Darlehen verfällt. Die Immobilie wiederum verliert einen guten Käufer und wertvolle Zeit auf dem Markt.

Seien Sie weise und engagieren Sie sich nicht in riskanten Geschäften – die Notierung einer Immobilie bei der MLS oder ohne einen lizenzierten Agenten. Aus verschiedenen Gründen ist die Vertretung eines lizenzierten Agenten am besten. Die Hauptgründe sind: Der Verkäufer wird kompetent beraten, wird die Immobilie höchstwahrscheinlich früher verkaufen und die Immobilie wird einen fairen Marktpreis erzielen. Sag nein zu FSBO. Suchen Sie stattdessen nach einem fähigen Immobilienfachmann in Ihrer Region.

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So starten Sie Ihr eigenes Tractor Service-Geschäft

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Sie können Ihr eigenes Geschäft gründen und für sich selbst arbeiten und ziemlich gutes Geld verdienen, wenn Sie einen Traktor haben und einen Anhänger, um damit zu fahren. Sie können auch zu Beginn Ihres Geschäfts einen Traktor von Ihrem örtlichen Miethof aus auf einem Anhänger mieten und ihn nach einem speziellen Rabatt fragen, da Sie mehr als einmal mieten werden. Dies gibt Ihnen ein gutes Gefühl zuerst, um zu sehen, ob Sie Traktorarbeit mögen. Sie können sich in verschiedenen Orten nach dem besten Angebot umsehen und dann nach einem besseren Angebot fragen, ohne dabei Schaden zu nehmen.

Wenn Sie erst einmal Zugriff auf einen Traktor haben, gibt es viel Arbeit in Unterabteilungen, Bauarbeiten, Klassifizierung der Straßen und so ziemlich alles, was Sie sich vorstellen können, für den Einsatz mit einem Traktor. Sie könnten Verträge mit einigen Unternehmen abschließen, die Häuser bauen. Sie müssen normalerweise immer mit einem Traktor eingestuft werden, bevor sie mit dem Bau beginnen. Andere Häuser auf großen Grundstücken oder sogar Hektar, wie 1, 2, 5 und sogar noch größere Landstücke, benötigen einen Traktor, um ihre großen Meter zu ordnen und das Unkraut in Schach zu halten.

Viele Häuser im Westen sind so, besonders in den Wüstengebieten. Die Taumelwochen wachsen so schnell, dass die meisten Häuser Traktoren benötigen, um das Unkraut von ihrem Land abzukratzen und sie wieder sauber aussehen zu lassen. Sie können sich einen Traktor-Service-Flyer zusammenstellen, den Sie an Landschaftsgärtner, Bauunternehmen, Immobilienmakler usw. weitergeben können. Dann können Sie in der Lokalzeitung Werbung machen. Stellen Sie sicher, dass Sie auch ein paar schöne Schilder an Ihrem Fahrzeug haben, um mehr Kunden zu gewinnen. Es schadet auch nicht, eine schöne große Anzeige auf Ihrem Anhänger zu haben, mit der Sie den Traktor ziehen.

Die meisten Mietstationen berechnen ein Minimum von 200 US-Dollar, um einen kleinen Traktor und Anhänger zu mieten, damit Sie wissen, dass Sie Geld verdienen können, wenn Sie die richtigen Kunden ansprechen. Hausbesitzer von Pferden sind auch ein guter Ort, da die Pferche und andere Tiere regelmäßig ausgewischt werden müssen, damit sich die Tiere nicht in ihrer Umgebung festsetzen. Was bedeutet, dass sie ständig gereinigt werden müssen, und Sie werden damit wiederkommen. Viele neue Grundstücke müssen von Unkraut befreit werden, bevor ein neues Haus gebaut werden kann. Andere Hausbesitzer halten ihr Unkraut gerne regelmäßig über, und sie werden Ihre Stammkunden sein. Und dann können Sie jede Seite oder andere Jobs, die auftauchen, in Angriff nehmen, wenn Sie denken, Sie könnten den Job erledigen.

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Was ist eine MAI-Beurteilung?

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MAI-Beurteilungen gehören zu den gefragtesten Bewertungen in der Welt der gewerblichen Immobilien. MAI steht für Member of Appraisal Institute, eine Handelsorganisation, die Beurteiler überwacht und an einen höheren Standard hält als Beurteilte, die lediglich lizenziert sind und keiner solchen Organisation angehören. In der Welt der Immobilien sind andere Handelsorganisationen für Gutachten tätig. MAI ist jedoch das bekannteste und somit das beliebteste.

Technisch gesehen gibt es keine "MAI-Beurteilung". Es gibt nur Beurteilungen, die von einem Bewerter durchgeführt werden, der die Klassenangebote des MAI Appraisal Institutes absolviert hat und diese Bezeichnung besitzt. Es ist jedoch oft viel einfacher, die Bewertung selbst als zertifiziert zu bezeichnen als die technischen Aspekte.

Ein Gutachter, der die MAI-Auszeichnung erhalten hat, ist sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien qualifiziert und verfügt über Erfahrung darin. Viele andere Gutachter sind nur für Wohnimmobilien qualifiziert. Zu einem bestimmten Zeitpunkt forderten die Kreditgeber wahrscheinlich, dass eine Beurteilung von einem MAI-zertifizierten Gutachter oder einem Mitglied einer anderen Handelsorganisation durchgeführt wird. Dies ist jedoch seit 1989 rechtswidrig, da es keine föderale Regelung dieser Organisationen gibt. Zertifizierte Beurteilungen können jedoch die Chancen für eine günstige Kreditvergabe erhöhen, da sich der Kreditgeber wohl fühlt. Eine MAI-zertifizierte Beurteilung bietet Kreditgebern eine Zuverlässigkeit, die es ihnen erlaubt, sich auf ihre Investition zu verlassen.

Eine kommerzielle Bewertung durch einen MAI-zertifizierten Beurteiler kann viele Dinge beinhalten. Im Allgemeinen erhalten Sie einen Überblick über die Gemeinde, die Nachbarschaft und den allgemeinen Bereich, in dem sich die Immobilie befindet, sowie eine detaillierte Beschreibung des Grundstücks und aller darin enthaltenen Gebäude. Eine Zonierungsanalyse, eine Analyse der höchsten und besten Nutzung der Immobilie sowie eine eingehende Diskussion des Wertes der Immobilie aus verschiedenen Ansätzen werden ebenfalls einbezogen. Der Gutachter kann auch eine Empfehlung abgeben, welche Bewertung aus seiner Sicht am geeignetsten ist.

Gutachter tendieren dazu, in ihren Schätzungen konservativ zu sein. Dies bedeutet jedoch nicht, dass man eine geringe Einschätzung erhält. Eine MAI-zertifizierte Bewertungsfirma haftet, wenn die Bewertung zu hoch ist und die Immobilie nicht zu dem von ihnen empfohlenen Preis verkauft werden kann. Die Firma haftet auch, wenn der Preis zu niedrig ist und die Immobilie für zu wenig Geld verkauft wird. Aus diesem Grund haben die Gutachter ein großes Interesse daran, sicherzustellen, dass ihre Schätzungen im mittleren Bereich liegen. Welchen Verkauf ein Gutachter am meisten anstrebt, hängt von der Art des Marktes ab. In einem aufstrebenden Markt wird der Schwerpunkt auf höheren Umsätzen liegen, und in einem fallenden Markt wird dieser Schwerpunkt auf einen Rückgang der jüngsten Umsätze gehen. Ein guter Gutachter ist daran interessiert, den Kunden eine möglichst genaue Schätzung zu geben.

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Die AHP Capital Management GmbH wurde 2011 als BaFin reguliertes Unternehmen gegründet. Wir sind bankenunabhängig. Unsere Leistungen richten sich …

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