Renditeprognosen für indirekte Immobilieninvestments: Ein Ansatz für offene Immobilienfonds

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Bachelorarbeit aus dem Jahr 2009 im Fachbereich BWL – Investition und Finanzierung, Note: 1,3, Duale Hochschule Baden-Württemberg, Stuttgart, früher: Berufsakademie Stuttgart, Sprache: Deutsch, Abstract: Indirekte Immobilienanlagen werden zur Diversifikation des Portfolios von institutionellen Investoren sowie vermögenden Privatanlegern nachgefragt. Zahlreiche Untersuchungen bestätigen, dass sich durch die Aufnahme von Immobilientiteln in ein diversifiziertes Aktien- und Anleihenportfolio höhere risikoadjustierte Renditen erzielen lassen. Eine erfolgreiche Diversifikation des Portfolios bestimmt sich in der Realität jedoch nicht nach den Vergangenheitswerten. Der Erfolg zeigt sich vielmehr erst durch Entwicklungen der Zukunft. Die zukunftsorientierte Erfolgsmessung verlangt daher nach zukunftsbezogenen prognostizierten Kennzahlen. Die hohe Bedeutung von Prognosen, insbesondere für die Immobilienwirtschaft, lässt sich statistisch belegen. In einer Umfrage unter institutionellen Immobilieninvestoren belegte das Forschungsgebiet der „Prognosemethoden für Märkte, Mieten und Renditen“ unter den spezifischen Forschungsschwerpunkten der Immobilienökonomie Platz 1. Insbesondere institutionelle und private Investoren sind an Prognosemodellen für Immobilienanlage¬produkte interessiert. Im Moment ist für das Produkt der offenen Immobilienfonds kein Modell zur Renditeprognose vorhanden. Vor dem Hintergrund der steigenden Bedeutung von Immobilienanlagen in der Asset Allokation stellt sich die Frage, was die offenen Immobilienfonds unter Renditegesichtspunkten im Portfolio der Anleger zukünftig beitragen können. Die vorliegende Arbeit hat die Aufgabe die bestehende Lücke zu schließen. Ziel dieser Arbeit ist es, einen Modellansatz zur Prognose von Renditen von offenen Immobilienfonds zu entwickeln.

Wie man eine Tankstelle zum Verkauf bewertet

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In den meisten Fällen kann der Prozess der Tankstellenbewertung ein kompliziertes Unterfangen sein. Weit entfernt von der üblichen Frage, wie Sie die Bewertungsschritte selbst durchlaufen, gibt es noch eine Vielzahl von Variablen, die Sie im Auge behalten müssen. Dazu gehört vor allem, ob das betreffende Objekt vermietet ist oder im Besitz einer Immobilie ist Franchisevereinbarung mit einer großen Ölgesellschaft. Denken Sie zuallererst daran, einen detaillierten Due-Diligence-Prozess anzuwenden und dem Finanzwesen beträchtliche Aufmerksamkeit zu widmen, wenn Sie an einem erstklassigen Wertversprechen arbeiten.

Als Käufer müssen Sie bereit sein, bestimmte Annahmen und Entscheidungen selbst zu treffen, und sich nicht auf die oft vom Verkäufer gelieferten Informationen zu verlassen. Es liegt an Ihnen, den Wert des Unternehmens für Sie persönlich zu bestimmen, da der Betrag, den der Unternehmer für die Tankstelle hält, wenig oder gar nichts mit seinem tatsächlichen Wert zu tun hat.

Herkömmlicherweise gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten, die Bewertung der Tankstellen-Convenience-Stores zu betrachten, und zwar entweder auf Vermögenswerten, wobei die einkommenserzeugenden Vermögenswerte einzeln bewertet und summiert werden, um den Kaufpreis zu bilden, oder der Cashflow, der am beliebtesten ist . In diesem Szenario wird der Gesamtgewinn um bestimmte Ausgaben bereinigt, multipliziert und zur Ermittlung eines Preises verwendet. Das Vielfache ist im Wesentlichen die Prämie für das Unternehmen und kann von einem bis zum fünffachen Wert betragen.

Bevor Sie zu einem Wert gelangen können, mit dem Sie zufrieden sind, müssen Sie einige grundlegende Fragen beantworten. Wenn das Unternehmen gemietetes Eigentum besetzt, müssen Sie mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen. Viele Vermieter sind nicht an der Neuvermietung eines Mietvertrags interessiert, es sei denn, sie können sich sicher sein, dass die eingehende Person über Erfahrung mit dieser besonderen Art von Geschäft verfügt. Sie sind jedoch fast immer bereit zu verhandeln, da sie das Anwesen nicht leer sitzen sehen wollen!

Als Besitzer einer Tankstelle und eines Lebensmittelgeschäfts haben Sie viele verschiedene Lieferanten und Anbieter, von denen einige für den anhaltenden Erfolg des Unternehmens absolut entscheidend sind. Nehmen Sie niemals etwas an und stellen Sie sicher, dass Sie eine dauerhafte gute Beziehung und gute Handelsbedingungen mit diesen Unternehmen pflegen können.

Wenn der Verkäufer bei Barverkäufen keinen Teil des Umsatzes beweisen kann, über den er spricht, können Sie ihn nicht in Ihre Wertschätzung einbeziehen. Häufig sprechen Tankstellenbesitzer mit Stolz über das unglaubliche Volumen an Bargeldverkäufen und erzählen es Ihnen fast, als wäre es etwas Magisches. Vergessen Sie nicht, dass sie davon profitiert haben, dass auf diesen Teil ihres Einkommens keine Steuern gezahlt werden. Sie können fast nie beweisen, dass es sie gibt, und können daher nicht davon ausgehen, durch den Verkauf ihres Unternehmens einen Gewinn zu erzielen.

In den meisten Fällen möchten Sie die Gesamtinhabervorteile als Grundlage für die Erstellung einer Bewertung für das Unternehmen in Betracht ziehen. Dies ist definiert als das Nettoeinkommen des Unternehmens, das zum Gehalt des Eigentümers hinzugerechnet wird, etwaige Vergütungen, Abschreibungen und Zinsen, abzüglich des Betrags, den Sie möglicherweise für veranlagte Kapitalprojekte zurücklegen müssen. Im Hinblick auf die durchschnittliche Bewertung des Geschäfts werden Tankstellen oder Convenience-Stores, die Full-Service sind, oft zwei- bis dreimal so oft gefordert, wie der Eigentümer es aussieht. Wenn es sich um eine kleinere Einrichtung und einen Selbstbedienungsservice handelt, 1 bis 2 Mal. Betrachten Sie das Handelsvolumen im Vergleich zur Anzahl der Stunden, die Sie einlegen müssen. Eine 24-Stunden-Einrichtung, die sieben Tage pro Woche stattfindet, erfordert viel Management und Aufsicht.

Während Geschäftskennzahlen und Eigentümer-Multiplikatoren für Ihre Entscheidungen von entscheidender Bedeutung sind, sollten Sie eine Vielzahl weiterer Variablen in Betracht ziehen:

– Verwenden Sie während des Beobachtungsprozesses einen Zeitraum, in dem Sie tatsächlich die Anzahl der ein- und ausfahrenden Besucher zählen, um einen guten Durchschnittswert für den Verkehr zu erhalten.

– Denken Sie daran, dass Sie beim Kauf eines Unternehmens wie diesem eine Rendite zwischen 25 und 33% anstreben sollten. Wenn Sie jedoch ein Abwesenheitsbesitzer sind, sollten Sie bereit sein, eine niedrigere Rendite zu akzeptieren.

– Achten Sie darauf, ob der Eigentümer übermäßig viele Stunden zu arbeiten hat oder von einer Reihe seiner Familienmitglieder abhängig ist, um ihn bei der Besetzung der Operation zu unterstützen. Beachten Sie die Aufzeichnungen und Kosten der Mitarbeiter und fragen Sie sich, ob Sie bereit sind, so praxisnah zu sein, wie es scheint.

– Wenden Sie sich an die örtlichen Behörden, um zu sehen, ob größere Straßenbauprojekte geplant sind. Diese sind manchmal unvermeidlich, können jedoch große Störkräfte haben.

Um die Aufmerksamkeit des Verkäufers bei der Festlegung eines Wertes für Ihren Unternehmenskauf wirklich zu lenken, bitten Sie ihn oder sie um ein "Earn-Out" -Szenario, bei dem ein Teil des Verkaufspreises über einen Zeitraum von 30 Tagen an sie zurückgegeben wird Zeit unter bestimmten Bedingungen. Dadurch wird sichergestellt, dass Sie während der Offenlegungsphase Ihre volle Aufmerksamkeit haben!

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Der Umbau Ihres Carports in eine Garage kann den Heimwert erhöhen

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Wenn alle Dinge gleich sind, kann der Umbau Ihres Carports in der Garage den Heimwert erhöhen. Ein Carport ist besser als keine Garage, eine Einzelgarage ist besser als ein Carport und eine Doppelgarage ist besser als eine Einzelgarage. Sie müssen sich jedoch wirklich mit den Häusern in der Umgebung auskennen und ob Ihr Haus mit anderen Häusern außer dem Carport vergleichbar ist.

Und bevor Sie sich entscheiden, ob Sie einen Carport anlegen möchten, sollten Sie zunächst herausfinden, ob andere vergleichbare Häuser in der Nachbarschaft über ein Auto oder eine Garage für zwei Autos verfügen. Wenn andere vergleichbare Häuser in der Umgebung eine Garage haben, sollte Ihr Haus eine Garage haben. Wenn Sie in eine Garage für zwei Autos gehen, dann machen Sie eine echte Garage für zwei Autos und keine Garage für einen Roller und ein ATV.

Wenn Sie Ihren Carport in eine Garage umwandeln, können Sie zwischen 15.000 und 50.000 US-Dollar kosten. Sie müssen also wissen, welche anderen vergleichbaren Häuser in Frage kommen, damit Sie wissen, wie viel Sie in den Umbau Ihres Carports investieren müssen. Sie sollten auch ein Gutachten Ihres Hauses haben, um den Wertunterschied zwischen Ihrem Haus und anderen vergleichbaren Häusern in der Region zu kennen.

Da die Konvertierung eine ziemlich große Investition sein wird, müssen Sie wirklich sicher sein, dass Sie sich lange genug im Haus aufhalten werden, um Ihre Investition zurückzugewinnen. Dies ist die Faustregel für jede andere Verbesserung, die Sie vornehmen könnten. Schließlich macht es absolut keinen Sinn, Geld in Ihr Zuhause zu investieren, wenn Sie die Investition nicht zurückerhalten.

Wenn Sie 50.000 US-Dollar in Ihre Garage investieren, ist es unwahrscheinlich, dass Sie so viel Geld kurzfristig zurückerhalten, wenn überhaupt. Wenn jedoch andere vergleichbare Häuser in der Region für 20.000 US-Dollar mehr verkauft werden als die Bewertung, die Sie für Ihr Zuhause mit einem Carport erhalten, ist die Investition von 15.000 US-Dollar in eine Garage keine schlechte Idee.

Wenn Sie sich entscheiden, Ihren Carport in eine Garage umzuwandeln, stellen Sie sicher, dass Sie andere Arten von Stauraum anbieten. Wenn die Menschen Garagen betrachten, suchen sie nicht nur nach einem Ort, an dem sie ihr Auto aufbewahren und schützen können. Sie suchen auch einen Ort, an dem sie arbeiten und Dinge wie Werkzeuge, Gartengeräte usw. aufbewahren können.

Wenn Sie Regale und andere Arten von Stauraum hinzufügen, machen Sie Ihre Garage umso attraktiver. Wenn Sie jedoch mit dem Hinzufügen von Isolierung, Heizung und Kühlung beginnen, kann es sein, dass Sie das von Ihnen festgelegte Budget überschreiten. Es hängt alles davon ab, wie viel Sie bereit sind, für Ihre Garage auszugeben, und wie viel Sie planen, sich beim Verkauf wieder zu erholen.

Wenn Sie mitgerissen werden, werden Sie viel mehr ausgeben, als Sie geplant hatten. Daher müssen Sie an Ihrem Budget festhalten. Es kann sein, dass Sie fünf oder zehn Jahre oder vielleicht sogar länger warten müssen, um Ihre Investition zurückzugewinnen. Wenn Sie sofort verkaufen möchten, sollten Sie vorsichtig sein, wie viel Geld Sie für die Umwandlung eines Carports in eine Garage ausgeben. Das Wichtigste ist, zu wissen, welchen Wert Ihr Zuhause mit einer Garage anstelle eines Carports haben würde.

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Immobilienbewertung nach HGB und IFRS: Auslegung, Konzeption und Einzelfragen der Bilanzierung des Anlagevermögens (Bilanz-, Prüfungs- und Steuerwesen, Band 3)

Immobilienbewertung nach HGB und IFRS: Auslegung, Konzeption und Einzelfragen der Bilanzierung des Anlagevermögens (Bilanz-, Prüfungs- und Steuerwesen, Band 3)

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Auslegung, Konzeption und Einzelfragen der Bilanzierung des Anlagevermögens
Broschiertes Buch
Dr. Daniel Ranker setzt sich in diesem Buch dezidiert mit den aus der bilanziellen Bewertung der Immobilien des Anlagevermögens resultierenden vielfältigen und komplexen Fragestellungen auseinander. Er geht dabei anwendungsnah und vertiefend auf folgende Punkte ein: die Bewertungskonzeptionen von HGB und (endorsed) IFRS; die Ausgestaltung der für die Bilanzierung einschlägigen Bewertungsmaßstäbe; die Ermittlung der bilanziellen Werte; die Überprüfung der Werthaltigkeit von Immobilien; die Bedeutung von WertV, IVS und ähnlicher Verlautbarungen; Sonderprobleme bei Abbruch, Wiederherstellungsverpflichtung, Aufteilung eines Gesamtkaufpreises und die Möglichkeiten der Implementierung einer, für beide Rechnungslegungswelten gleichlaufenden und damit parallelen Bewertung. In diesem Werk wird grundlegend die bilanzielle Bewertung der Güter des Sachanlagevermögens und hier insb. der Immobilien im HGB und in den IFRS (IAS 16 und IAS 40) thematisiert und für die Anwendung in der Praxis erschlossen. Wesentliche Sonderprobleme werden – sowohl für Bilanzierer, als auch für Anleger – anwendungsnah und umfassend aufgearbeitet.

Die bilanzielle Bewertung von Immobilien stellt besondere Anforderungen an das betriebliche Rechnungswesen. Praktiker stehen bei der Bilanzierung von Immobilien vor hohen Hürden, handelt es sich doch bei Immobilien häufig um höchst individuelle Güter, die gleichzeitig absolut hohe Werte verkörpern. Innerhalb des Sachanlagevermögens gilt ihnen die Aufmerksamkeit der Unternehmen und – in der Folge – auch der Rechnungslegung. Denn Immobilien binden in erheblichem Maße Ressourcen der Unternehmen.
Zu nennen sind hier die Bestrebungen zur Ausgliederung des Immobilieneigentums, die wachsende Bedeutung von Immobilienaktiengesellschaften sowie die Förderung neuer, immobilienspezifischer Anlageformen – die sog. Real Estate Investment Trusts…

Zwangsversteigerung Immobilien: Grundwissen beim Immobilien ersteigern Teil I



Zwangsversteigerung Immobilien: Grundwissen beim Immobilien ersteigern Teil I

Was ist eigentlich eine Zwangsversteigerung? Wo findet man die Immobilien, die in die zwangsversteigert werden sollen? Welche Voraussetzungen gibt es, um bei einer Zwangsversteigerung mitbieten zu können? Was passiert im Termin der Zwangsversteigerung? Wer kann die Zwangsversteigerung beantragen? Wie lange dauert eigentlich so ein Zwangsversteigerungs-Verfahren? Praxistipps bekommst du hier!

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 Online-Geschäft für zu Hause und Arbeiten mit Ihrem Ehepartner

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Es sollte leicht sein, sich mit Ihrem Ehepartner in einem Online-Geschäft zu engagieren. Sie haben bereits eine auf Vertrauen gegründete Beziehung, kommunizieren wahrscheinlich gut miteinander und haben wahrscheinlich einen ähnlichen Antrieb und Engagement, um als Unternehmer zu Hause erfolgreich zu sein.

Wenn Sie beide zu Hause sind, können Sie die täglichen Aufgaben des Waschens und Reinigens des Hauses gemeinsam nutzen und die Arbeitszeit einstellen, während Sie sich um die Kinder kümmern. In diesem Klima sollte das Geschäft mit heimischem Geschäft florieren. Was ist, wenn es nicht tut?

Sie müssen früh im Frieden Grenzen setzen. Sie müssen planen und sprechen, bevor Sie überhaupt anfangen. Hier sind drei Überlegungen in dieser Richtung:

1. Erläutern Sie beide Ihre Erwartungen:

Sie müssen dies für das Geschäft, die Kinder, die Hausarbeit und die anderen Aufgaben tun, die Ihre Welt bestimmen Herumgehen. Wenn Sie dies nicht tun, besteht die Möglichkeit, dass es von einer oder beiden Seiten zu Frustrationen kommt. Denken Sie daran, dass Sie planen, die ganze Zeit im selben Haus zu sein.

So romantisch dies klingen mag, es kann oft passieren, dass kleine Bürogeräte zu gefährlichen Geschossen werden und auf verschiedene Körperteile abzielen.

Ein Dienstplan hilft bei der Hausarbeit und anderen Aufgaben im Haushalt. Das Letzte, was Sie wollen, ist, dass dieses weltliche, menialistische Zeug das ist, was Ihren Fokus und Ihre Konzentration auf Ihre Geschäftsziele bricht.

2. Erkennen Sie die Fähigkeiten und Vorgehensweisen der jeweils anderen.

Es besteht die Möglichkeit, dass Sie beide unterschiedliche Organisationsformen und unterschiedliche Desorganisationsebenen entwickelt haben, die Sie in Ihrem Arbeitsbereich in Kauf nehmen können. Dies ist in Ordnung, solange Sie dies von der anderen Person akzeptieren können. Sie möchten nicht, dass eine Seite des Unternehmens für die andere Seite aufräumt, wenn sie sich auf ihre Geschäftsaufgaben konzentrieren sollte.

Andere Fähigkeiten, die Sie möglicherweise kennen, um anerkannt zu werden, und wenn Sie einige der Bereiche identifizieren können, in denen Sie beide Einzelexperten sind, können Sie mithilfe eines Wissensentwicklungsplans planen, wie Sie sich gegenseitig unterrichten verschiedene Fähigkeiten.

Es kann auch vorkommen, dass sich einer von Ihnen auf den Computer konzentriert, der Leads für die Liste generiert, während der andere es bevorzugt, dass die Leute Kontakt zu ihnen aufnehmen und mit ihnen über ihre Konflikte und Bestrebungen in ihrem eigenen Geschäft sprechen. Daran ist nichts auszusetzen, solange beide Partner die Bedeutung beider Aufgaben für die Gesamtgesundheit Ihres Online-Geschäfts erkennen.

3. Planen Sie manchmal zusammen mit allen Telefonen aus:

Sie müssen die Gelegenheit nutzen, um zusammen zu sein und Ihre Telefone auszuschalten und zu sprechen, zu gehen oder zu spielen. Das Online-Geschäft von zu Hause aus kann vor allem in den frühen Stadien oder in Zeiten schwankender Einkommensaufwendungen sehr aufwendig sein. Denken Sie daran, dass Sie diese Wahl getroffen haben, damit Sie Zeit miteinander verbringen können.

Denken Sie an eine Zeit, die Sie sparen könnten, wenn Sie zu Hause arbeiten. Sie müssen nicht zur Arbeit pendeln und sparen dadurch vielleicht zwei Stunden am Tag. Hier ist etwas Zeit, die Sie Ihrer Familie, Ihrem Ehepartner oder Ihrem gemeinsamen Hobby widmen könnten.

Wenn Sie möchten, können Sie beide getrennte Hobbys haben und diese Zeit nutzen, um diese zu verfolgen. Stellen Sie sicher, dass dies eine vereinbarte Option ist und eine Partei nicht im Büro ist, während die andere jagt und sammelt.

Bevor Sie Ihre gemeinsame Zeit jeden Tag beginnen, erinnern Sie sich daran, dass es an der Zeit ist, dass Sie, wenn Sie kein Unternehmer wären und einen guten Schuß haben, im Internet erfolgreich zu sein, in einem stark befahrenen Auto oder in einem Auto sitzen würden lange Fahrt zur Arbeit. Dies hilft Ihnen, die Zeit zu schätzen, die Sie geschaffen haben, um zusammen zu sein.

Das gelegentliche Mittagessen zusammen, um den Geschäftsfortschritt zu besprechen oder gar nicht über das Geschäft zu sprechen, wird Ihnen auch dabei helfen, sich auf Ihre Beziehung außerhalb des Geschäfts zu konzentrieren. Es ist für Ihre innere Gesundheit unerlässlich.

Wenn Sie das Glück haben, neben einem guten Kaffeehaus zu wohnen, sollten Sie es einplanen, um sich tagsüber zu entspannen. Viele Menschen sind der Meinung, dass sie sich, wenn sie anfangen, für sich selbst zu arbeiten, härter drängen, als jeder Chef sie je getrieben hat.

Sie müssen sich Ihrer ursprünglichen Ziele bewusst sein, indem Sie sich dafür entscheiden, gemeinsam an Ihrem Online-Geschäft mit Homebased-Datenbank zu arbeiten, um sicherzustellen, dass Sie nicht Sklaven Ihres Unternehmens werden.

Denken Sie an diese drei Punkte, und Sie sollten in allen Bereichen Ihres Lebens auf Erfolgskurs sein.

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